房地产金融新规,对银行、对楼市有哪些影响?

为进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“新规”），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

新规将如何促进房地产市场平稳健康可持续发展？从银行角度看，房地产贷款业务将会产生哪些变化？不同类型的银行会如何应对？对房企和购房者带来哪些影响？《金融时报》记者就上述问题采访了业内专家学者。

监管端政策如何考量

“总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”人民银行、银保监会在关于新规的答记者问时表示。

作为支撑房地产发展的血脉，房地产金融的健康发展对整个行业至关重要。“从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构的房地产贷款占比过高，远超出平均水平。”民生银行首席研究员温彬表示。

“发布新规的主要目的是防范系统性风险。本次对房地产贷款设立集中度限制，有助于控制银行信贷的总风险敞口，进而控制系统性风险。”国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋认为。

值得注意的是，新规对于不同类型的银行业金融机构，分设五种组合的上限。“2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素，中小银行大力发展按揭贷款业务，中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场，在原有统一的调整模式下（对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理），难以对新进入的中小银行形成有效控制。” 在光大证券金融业首席分析师王一峰看来，新规的初衷是在坚持房地产融资稳中从紧的原则下进行差异化调节。

与此同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也是发布新规的重要意图。“新规将引导信贷资源重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、‘三农’等薄弱环节。”王一峰表示。

银行端如何落实新规要求

作为银行业的重要优质业务之一，房地产贷款尤其是占大头的个人住房贷款业务，在新规要求下将受到哪些影响？

首先，房地产贷款的规范将对银行业形成良性引导。“对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口，促进银行形成自我约束的内在机制，调整中长期经营策略和信贷结构。”戴志锋说，新规对于个别上市银行房地产贷款虽有压降压力，但总体影响不大。

“若按照新规的分类监管要求上限测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿元左右，房地产企业贷款预估在1.5万亿元左右。这一增量与2020年按揭贷款、房地产企业贷款增量大体相当，新规在房地产贷款增量安排上并没有明显收紧。从长期看，受新规影响，银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛。”王一峰分析称。

不过，由于贷款存量占比的差异，不同银行未来贷款增长结构会受到一定影响。“新规要求，已经达标的银行要保持房地产贷款比例总体稳定。因此，即便占比较低的银行，也不会存在大幅提升房地产贷款和按揭贷款的可能性。而对于占比已经超标或接近监管要求的银行而言，需要控制增量或者压降存量。”王一峰指出。

王一峰表示：“预计超标银行和2020年下半年以来在房地产领域贷款投放较大的银行需要重新调整2021年预算指标，降低房地产贷款增量占比。同时，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等。”

新规如何影响楼市

通过金融向房地产行业的传导，新规将进一步促进楼市稳定发展。“过去，房地产行业的杠杆率一直在攀升，主要体现在大型房企负债率畸高以及居民负债率不断攀升。房贷集中度监管削弱了银行继续通过房地产相关贷款向企业和居民加杠杆的能力，有利于有序降低房地产行业的贷款规模。”戴志锋表示。

在戴志锋看来，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部房企，中小房企获取银行贷款的难度升高，或只能通过加快处理存货保证自身现金流，后续不排除被并购的可能。”

对于购房者而言，专家普遍认为，新规对微观主体住房贷款需求影响不大，存量住房贷款也不会因为新规而被银行提前收回，对刚需购房群体不会造成影响，购房者只需要按照政策流程办理贷款即可。

“需要注意的是，贷款集中度管理其实是核查合规的房地产贷款，而后续一些消费方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。”易居研究院表示。

值得一提的是，为大力支持发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入本次房地产贷款占比计算。“此举与中央经济工作会议的相关要求一致。”交行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

“2021年或将是规范住房租赁市场的关键一年。未来，住房租赁市场或可能迎来‘国家队’进场，针对住房租赁市场中的矛盾和问题，将从包括用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等的支持政策，进一步规范市场秩序、促进市场稳定。”金融监管研究院研究员高佳表示。

新规进一步完善我国房地产宏观审慎监管制度

市场普遍关注，管理层在此时发布房地产贷款集中度管理制度有何政策深意？银行业金融机构将如何落实相关要求？新规的实施会给银行机构带来怎样的影响？近日，中国银行研究院高级研究员李佩珈接受了《金融时报》记者的专访，对上述热点问题予以详解。

1.记者：房地产贷款集中度管理指的是什么？

李佩珈：房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

历史经验表明，贷款集中度风险是导致银行危机的重要原因之一，主要表现为业务结构过度集中于某一行业、某一地域或某一客户等。为此，国际组织和各国政府都将贷款集中度管理作为提高金融体系稳健性的重要做法。

尽管我国已建立起贷款集中度风险管控的基本框架，但实践中也存在一些机构贷款集中度严重超标等问题，尤其是对房地产领域，没有明确的贷款集中度监管要求。此次新规的发布，是对我国房地产宏观审慎监管框架的进一步完善，有利于健全房地产宏观审慎监管制度。

2.记者：在您看来，此番针对房地产领域出台贷款集中度管理制度，有何政策深意？

李佩珈：房地产由于兼具居住和投资双重属性，一直以来是资金角逐的重点领域，突出体现在房地产新增贷款占年度新增贷款的比重较大，因此极易产生挤出效应。

近年来，随着房地产融资政策的收紧，房地产新增贷款(包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款)占全部新增贷款的比重，已由2016年的45%降至2020年前7个月的22.9%。2020年以来，为对冲疫情影响，我国已实施了三次降准，LPR等各类政策利率也不断下调，对中小微企业更是加大了金融支持力度，包括定向贷款支持和贷款贴息支持。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下，出现了部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市的现象，加大了风险隐患。

2020年以来，我国房地产走势整体平稳，但也出现了个别城市房价涨幅过快、过大的现象。2020年7月，全国100个大中城市中，有80个城市房价出现了上涨。疫情发生以来，中央再次明确将长期坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年8月，央行要求加紧房地产企业资金监测和融资管理，提出“三道红线”监管要求；12月召开的中央经济工作会议再次对房地产市场发展提出相关要求，用较长篇幅来定调房地产市场发展，体现了中央重视实体经济发展，避免中国经济重走依赖房地产发展老路的坚定决心。新规的发布是对中央坚持“房住不炒”定位的进一步落实。

3.记者：下一步，银行业金融机构将如何落实相关要求？

李佩珈：从具体内容来看，新规从房地产贷款余额和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例这两个维度提出了集中度管理要求，并设置了分档、分类与分阶段过渡的实施目标要求，即房地产贷款集中度分为五档，对不同类型金融机构采用不同的监管标准，并提出了分阶段的实施时间要求，充分考虑了市场承受力。

在分阶段实施方面，截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为新规实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为新规实施之日起4年。

4.记者：您认为，房地产贷款集中度管理制度的实施将会给银行带来怎样的影响？

李佩珈：如上所述，由于设置的过渡期较长，这使得银行业金融机构短期满足监管合规的压力并不是特别大。但从长期来看，考虑到我国房地产贷款余额较大，其释放出来的资金将对银行的资产优化能力提出新要求。截至2020年9月末，我国房地产贷款余额为48.8万亿元，其占信贷余额的比重为28.8%，假设未来降至第二档平均水平，将可能释放2.2万亿元资金，这将对银行业的经营能力提出新要求。

此外，对个人住房贷款余额占比首次提出要求，将对银行业消费金融业务更高质量发展提出新课题。此前，有些银行将消费贷款中的个人房贷业务作为重点，未来需要回归消费本质，真正引导居民将消费贷款用于消费活动。

来源：金融时报