房价走向清楚了?央行报告透露4大重要信号,要不要买房明确了?

在2018年最后两个月的时间里，关于房地产市场的政策信号再次多了起来。前阵子，住建部、新华社和经济参考报等官方部门和媒体再次释放了楼市调控不会放松的信号，给深度观望的购房者吃了一颗定心丸。近日，中国人民银行发布了2018年《中国金融稳定报告》，房地产作为重要内容名列其中。

报告指出，随着楼市调控趋紧和金融监管加强，一些周期性风险逐渐暴露出来，宏观经济感到“阵痛”是可以预期、也应当接受的情景。当前部分城市房价过快上涨的局面总体得到抑制，但要关注违规加杠杆购房、债务率过高等潜在风险。笔者认为，这份报告对于当前以及未来楼市走向的论述透露出4个信号。

楼市 拐弯

信号一，关于楼市地位：当前房地产行业在经济发展中依然占有举足轻重的地位

经济从高速度向高质量阶段转变，房地产作为重要一环必然要经历变革。不过，笔者认为必须要认识到一点，房地产主要是去地产依赖化，并非是去地产化，因为房地产在金融系统中依然具有举足轻重地位，所以短期内房地产行业的地位不会发生根本性改变。那么，房地产行业对于经济到底有多大影响呢？

众所周知，房地产上下游涉及行业众多，对经济会产生直接或间接影响。不妨举个例子，如果房地产企业大规模出现资金链断裂，必然导致银行出现烂账坏账，最终影响到金融业。在笔者看来，大家关心的房价不会出现太大的回落，当然在政策的严厉调控下，随着房价非理性上涨因素被一一根除，再次大幅上涨的条件也不具备。

信号二，关于楼市现状：高杠杆和高负债使得房地产行业需要改变野蛮生长状态

虽然当前房地产行业的地位依然很重要，但是到需要改变其野蛮生长的时候了。那么，当前房地产市场存在哪些问题呢？总体来说，在房地产快速发展的过程中，高杠杆和高负债给市场主体带来了压力，在巨大压力之下潜藏着风险。

一方面，对于购房者来说，2008年到2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%， 而房贷占据家庭债务的比例超过60%。除了长期房贷，通过短期消费贷、首付贷等违规加杠杆的形式也比较明显，这不仅给家庭带来了买房压力，同时也给市场带来了风险。

另一方面，对开发商来说，高杠杆、高负债一直都是开发运营的突特点。根据统计，去年我国136家上市房地产企业的平均负债率接近80%，达到十年来的较高值。此外，对于各地方来说，隐形债务一直都是突出问题，而棚改债务作为重要隐形债务之一，未来货币化安置继续收紧的可能性是比较大的。

信号三，关于政策趋势：楼市监管不会放松，未来几年防范和化解金融风险是首要任务

笔者认为，综上来看，未来调控的重点或是解决房地产市场存在的各种问题，防控给金融系统可能带来的风险。继高层表示坚决遏制房价上涨以后，银保监会也表示要坚决遏制房地产泡沫化。央行报告表态称我国经济金融风险可控，但不会发生系统性风险，当前经济转型阶段感到“阵痛”，是可以预期、也应当接受的情景。

当然，在笔者看来，这意味着房地产行业将继续告别周期性规律，未来调控会继续保持政策的稳定性和连续性。其实，在年初的中国金融年度论坛上，国家金融与发展实验室理事长李扬曾表示，未来几年防范和化解金融风险是金融业的首要任务，主要抓手是去杠杆。

此外，作为龙头房企的万科，这两年动作频频引人关注。在今年年度业绩会上，郁亮曾表示，房地产行业确实到了必须做出改变的时候了。笔者认为，未来房地产加强监管的趋势不会发生改变。

信号四，关于房价走向：房地产长效机制加快推进，长期稳定才是楼市调控的最终目的

在楼市调控不放松和防控金融风险的大背景下，房地产会发生哪些变化呢？一方面，未来或将增强消费对经济发展的基础性作用，在房地产领域则是引导住房租赁消费。9月底出台的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》明确要大力发展住房租赁市场。另一方面，加快房地产长效机制的建立，笔者已经不止一次说过，长期稳定房价才是楼市调控的最终目的。

房地产已经进入新的发展阶段，防范金融风险也成为当前三大攻坚战之一，楼市必将告别过去野蛮生长和盲目扩张的阶段。国家金融与发展实验室理事长李扬表示，经济增长出现一定下行并不是悲观情况，而是以经济增长速度的下行换回了高质量经济增长。在笔者看来，随着市场去杠杆的稳步进行和金融监管的加强，购房者也应该避免盲目加杠杆，在经济能力范围内适时转变住房观念。