德州楼市知多少?把脉德州楼市虚火实火

1-10月份，德州市房地产开发投资增速小幅回升，商品房销售继续升温，房地产企业资金回笼加快。在一系列利好政策的带动下，德州市商品房去库存取得初步成效。

一、房地产市场主要运行特点

（一）开发投资增速小幅回升，开发投资结构持续优化 

1-10月份，德州市房地产开发投资161.5亿元，和去年同期持平，增速分别较上半年、三季度回升13.3 个、0.4个百分点。从地区看，禹城市开发投资同比增长较快，累计完成投资31.4亿元，同比增长51.2%，拉动全市房地产开发投资增速6.6个百分点；经济开发区投资总量仍据全市首位，累计完成投资33.0亿元，同比增长4.1%。

从工程用途看，德州市商品房住宅投资129.4亿元，同比下降3.9%，增速较三季度回升2.8个百分点；非住宅类投资32.1亿元，同比增长19.3%，增速较三季度回落16.5个百分点，占全部开发投资的19.9%，占比分别较上半年、三季度提高2.6 个、0.3个百分点。其中，商业营业用房投资21.5亿元，同比增长1.9%。今年以来非住宅类开发投资占比不断提高，全市房地产开发投资结构持续优化。

（二）施工规模不断扩大，住宅类房屋开工情况良好

1-10月份，德州市房屋施工面积2133.1万平方米，同比增长5.7％，增速较上半年回升5.4个百分点、较三季度回落0.3个百分点。其中，住宅类施工面积为1712.4万平米，同比增长4.0％，较三季度提高0.4个百分点；非住宅类施工面积420.7万平方米，同比增长13.2%，较三季度回落3.7个百分点。 

1-10月份，德州市房屋新开工面积447.4万平方米，同比增长20.4%，较上半年回升33.7个百分点，较三季度小幅回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积为371.5万平方米，同比增长26.7％，增速较三季度回落0.4个百分点。从户型看，90-144平方米、144平方米以上户型新开工面积分别同比增长4.3%、89.9%，增速较三季度分别加快4.5个、1.7个百分点，中大户型商品住宅新开工速度不断加快。

（三）销售继续升温，住宅销售快速增长

1-10月份，德州市商品房销售面积439.2万平方米，同比增长44.0%，增速分别比三季度、上半年提高3.4个、16.8个百分点，较去年同期提高41.9个百分点。商品房销售额181.0亿元，增长48.7%，增速分别较三季度和去年同期提高8.0个、46.5个百分点。

住宅销售快速增长，改善型需求为主的中大户型拉动作用显著。1-10月份，商品住宅销售面积402.8万平方米，增长47.3%,增速比三季度提高2.2个百分点，占全部商品房销售面积的91.7%。其中，90-144平方米、144平方米以上户型销售面积快速增长52.0%、99.2%，拉动住宅销售增长41.6个百分点；90平方米以下小户型增长23.3%，占全部住宅销售的20.2%。非住宅销售面积36.4万平方米，增长15.6%。其中，商业营业用房21.5万平方米，增长1.9%；办公楼0.9万平方米，下降82.0%。

从县区销售情况看，经济开发区商品房销售领跑全市，销售面积突破70万平方米。1-10月份，经济开发区商品房销售面积达到75.8万平方米，同比增长56.1%，总量居全市首位，销售面积占全市的比重达到17.3%，拉动全市销售面积增长8.9个百分点。禹城市和德城区商品房销售面积分别为57.6万平方米和50.6万平方米，总量位列全市二三位，增速高达60.5%和108.0%，累计占全市销售面积的24.6%。

从近两个月销售情况看，9-10月份，德州市商品房销售面积130.9万平方米，销售额54.8亿元，分别占1-10月份累计销售的29.8% 和30.3%。9-10月份，德州市商品住宅销售11196套，其中现房销售1816套，期房销售9380套，分别占1-10月份累计销售的19.9%和33.2%。从户型看，90平米以下销售2814套，90-144平方米销售7984套，144平方米以上销售398套，中等户型成为

（四）去库存效果明显，待售面积及增速双回落

今年以来，德州市商品房竣工速度一直较快，截至10月末，德州市商品房竣工面积253.6万平方米，同比增长61.7%，较三季度回落5.1个百分点，较去年同期提高91.4个百分点。在竣工速度一直居高不下的情况下，为消化库存稳定房地产市场，德州市上下齐抓多措并举，10月份全市商品房去库存取得明显效果。截至10月末，德州市商品房待售面积124.5万平方米，分别较9月末和6月末减少6.4万平方米、8.3万平方米，较年初减少9.7万平方米；同比增长21.7%，增速分别较上半年、三季度回落2.9个、2.5个百分点，较年初回落2.6个百分点。截至10月末，德州市商品住宅待售面积97.3万平方米，分别较9月末和6月末减少4.8万平方米、5.2万平方米；同比增长31.8%，增速较三季度下降2.2个百分点。

从待售时间看，1-3年待售面积去库存效果显著。截至10月末，德州市商品房待售1年以下面积61.2万平方米，同比增长32.8%；待售1-3年面积62.2万平方米，较9月末减少7.0万平方米；同比增长15.6%，增速较三季度回落3.7个百分点；待售3年以上面积1.1万平方米，同比下降52.2%。

（五）房地产企业资金回笼加快

受销售市场向好、信贷政策较为宽松等因素影响，企业银行贷款、自筹资金、定金及预收款快速增长，房地产开发企业资金面趋于宽松。1-10月份，房地产开发企业到位资金214.4亿元，同比增长15.6%，高于完成投资增速15.6个百分点。其中，企业银行贷款36.3亿元，增长75.8%，增速环比提高18.2个百分点；自筹资金79.9亿元，增长21.1%，较三季度回落0.8个百分点，占本年到位资金的比重为37.3%；其他资金来源98.2亿元，下降0.7%，较三季度回升1.4个百分点，其中，个人按揭贷款26.5亿元，下降24.1%，增速环比提高4.7个百分点；定金及预收款58.6亿元，增长10.4%，增速环比提高0.6个百分点。

二、当前房地产市场亟需关注的主要问题

（一）库存相对集中，中心城区待售面积占全市六成以上

从县区库存情况看，1-10月份，德城区和经济开发区商品房待售面积高达22.0万平方米；运河开发区待售面积19.0万平方米；陵城区12.6万平方米，四区合计占德州市总量的60.7%，去库存压力较大。

从项目具体情况看，截至10月末，全市共有80个房地产项目尚未销售完毕，占全部房地产开发项目（257个）的31.1%。80个待售项目中，待售面积2万平米以上项目共23个，中心城区15个，占比高达65.2%。全市待售面积排名前两位的项目均在中心城区，待售面积分别为9.7万平方米和7.9万平方米。当前房地产市场销售逐步回温，中心城区应利用各项利好政策因地施策积极消化库存。

（二）区域开发投资差异明显，整体投资热度仍然不足 

10月末，德州市房地产开发投资161.5亿元，较9月末（142.3亿元）净增19.1亿元，其中，平原县和宁津县10月份开发投资分别为3.7亿元和2.6亿元，分别占全市10月份投资累计净增的19.4%和13.6%，而中心城区10月份净增投资累计仅4.8亿元，占全市10月份投资累计净增的25.1%，区域开发投资差异明显。

从房地产开发投资增速看，1-10月份，德州市7个县（市区）房地产开发投资为正增长，且均高于全市平均水平，6个县（市区）投资增幅负增长。中心城区投资增速均较三季度有所回落，其中经济开发区和德城区投资增速回落明显，增速较上期分别回落11.3个和8.0个百分点；全市降幅较大的为武城县，投资额较去年同期减少3.1亿元，同比下降51.9%。 从数据看，以中心城区为主体的全市房地产市场整体投资热度仍显不足。