纠结!买多层还的高层?听专家给你的意见

有人说高层电梯公寓是城市发展的一种潮流和方向，所以高层是未来生活的必然选择。的确，在中国随着城市化进程的加快，大量城区边缘人口被吸入超大城市，周边二级城市人口的迁入都造成城市配套公用设施超负荷运转和用地紧张。 CBD商业区、学校、医院、政府等大量与工作、生活相关的部门、区域、设施基本位于老城区内，而它们的服务半径又受交通效率的制约，因此高层住宅应运而生。加之房地产二级市场供求关系的影响，特别的有效供给小于市场需求，导致高房价的维持，从根本上造成了一级市场地价的坚挺。而开发商的行业目标利润率是不会轻易下调的，所以提高容积率是势在必然。为什么说高层电梯公寓是工业化城市的垃圾附产品?我们先就高层建筑销售中流行的销售说辞一一论证。

说到高层电梯公寓的优势，销售代表所能总结出来的有别于多层住宅的说辞无外四条：1、景观开阔，视野通透，2、通风良好，采光面大，3、电梯入户，出行方便，4、低密度社区，楼间距大，绿地率高。 

首先让我们看看高层建筑在规划上的分类。高度大于24米的建筑一般称为高层建筑(不含大于24的单层公共建筑)；传统分类上(层高3米计)，8至11层为小高层；12至18层为中高层；19层以上为高层；这里我们主要解剖18层以上的高层电梯公寓。 

1、景观开阔，视野通透。

我们知道登高必然望远，似乎这一条的优势不容质疑。然而要真正使之成为优势还要看小区总平规划的设计。目前市场上18层以上的高层电梯小区总平规划多为组团围合式，这种同心圆式的建筑布局主要是为了保证每栋均有50%以上朝向主要景观节点的户型，也就是设计人员常说的均好性（景观是定价权重因素之一）；同时因为高层日照退间距的要求，尽量使相邻各栋的主要朝向达到规划审查的日照指标要求。然而这种规划的问题在于，如果中央景观节点的面积不是足够大，那么周边围合的高层6层以上视线的投射角度是无法坐在客厅欣赏景观的，看到的只是对面楼栋象蜂巢一般的塑钢窗；而6层以下在这个高层围合的大筒中由于相邻楼栋的遮断也是很难看到天际线的，犹如坐井观天。真正处于景观视觉走廊上的户型只占不超过１５％。

2、通风良好，采光面大。

我们知道高层在建筑形式上分为板楼和塔楼两种，11层（含11加1)的小高层多为板楼，一梯两户，南北通风。近来开发商比较追求大面宽浅进深的户型设计，采光率(窗地比)的确较高。此类住宅多为框架结构，由于地震主要为扭力的破坏，建筑长边与短边比偏大，抗震性较塔楼差，公摊较塔楼高，18层以上的高层因建筑的经济性多为塔楼，一梯二户以上，内廊连接。普通的一梯四户可以说较具代表性，由于塔楼是围绕电梯井的筒体结构，因此在标准层平面布局上一般南北朝的户型不会超过50%，只在Y型，蝶型等泛板式塔楼中会在南北朝的概念房上有少许提高，但仍需注意南北朝的规划定义是正南北和南偏东西45度(含45度)。由于标准层平面户型布局的相邻影响和塔楼框剪结构的空间制约，尤其是泛板式塔楼即使部份户型南北朝，但90%的厅是不能做到南北通透的。为了增大户型面宽以追求采光降低建筑成本，户型设计往往极不规整，出现异型房，通道厅，邻里户型之间严重对视干扰。

3、电梯入户，出行方便。

电梯的确是方便的代步工具，但高层电梯公寓的瓶颈就是电力保障。高层电梯公寓的电源分为工作电源和备用电源，一级负荷要求两个电源。二级负荷一般有双电源供电，单电源双回路供电，自备发电机组，单电源供电四种模式。18层以上属一类高层建筑，按一级负荷要求供电。一级负荷要求两电源供电，当一个电源故障时，另一个电源必须正常工作。而由于用电负荷紧张，部分一级负荷的小区项目向供电局申请的用电负荷通常分配在变电站的一个用电间隔上，采取单电源双回路加自备发电机组的形式解决应急问题（这在消防验收时是有问题的）。而按二级负荷建设的小区电源极易受拉闸限电的影响，自备发电机组要事先储备柴油，不少物管公司因觉得保管麻烦根本没有或只储备少量柴油以做消防应急发电之用．这些因素都是电梯上上下下的烦恼．至于电梯的质量和日常维保就更是业主入住后造成事故的普遍原因了，开发商在电梯设备招标时往往偏重于价格打压，而电梯商低价中标靠的也是能免则免，能降则降．业主入住后使用频繁，不出三五月是大病没有小病不断。 

4，低密度社区，楼间距大，绿地率高。

所谓低密度的概念，主要是指空地率指标．一般以整个小区建筑用地为１，减去建筑毛密度（容积率）或建筑净密度（建筑密度）所得．《中国低密度住宅规划设计要点》明确提出了低密度住宅应合理控制建筑密度、容积率、套密度、栋容积率及空地率。高层与多层相比在建筑密度和空地率上并无优势。再看楼间距，取建筑主要朝向的控规指标，多层要求在1到1。2倍H(H为遮挡楼栋高度)，高层(主要朝向南侧)为0。5H且必须≥27米。间距比仍然是多层占优。绿地率的计算是要将小区空地的硬质道路和设备平台剔除的，由于高层小区设施设备多，且必须按消防要求修建环形消防通道，因此不少高层小区主要通过总平方案上景观节点设计集中在视觉走廊上的节点处来形成绿地率高的错觉。最后我们看一个重要指标，住宅建筑套密度。包括住宅建筑套数毛密度及净密度，前者指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha），后者指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。住宅建筑套密度反映在用地单位面积上的住宅密集度和居住环境质量。小户型最集中的楼盘无一不是高层电梯公寓。开发体量大，滚动开发要做到低成本运作，代价最小的资金来源于期房销售的资金回笼。而小户型的低总价正是吸引市场热钱的短线投机产品。小户型比例过高的楼盘所带来的后果必然是居住品质的降低。你会在相当长的一段时期看到房屋频繁转手，邻居如走马灯变幻，小区人来人往，公用设施破坏，物管面对高流动的业主群体往往选择放任自流。

高层住宅本身的特点决定了它是一个高能耗住宅，可以说停电就意味着运转瘫痪。垂直交通依赖电梯，6楼以上供水靠真空泵加压，生活水箱一般设置在地下层，停电必然停水，二次供水造成的水源污染也不鲜见。从变压器到高低压配电柜，敷设电缆的长度够相同用地面积的多层小区绕三五圈的，无功损耗的电费只能分摊在业主身上．最要命的是火灾逃生，高层的电梯井在失火时就象个拨火筒，浓烟会顺势而上，弥漫整个楼栋。而火灾中80%以上的人员都是在逃生时被烟尘窒息而死。此时通风井的正压送风和自动喷淋系统都需要应急电源正常工作。而一旦消防门闭门器失灵(这是常事儿)，消防通道就会在人员逃生时被浓烟侵入，你只有在家等待求援。不幸的是目前大多数城市的消防云梯也就50多米，而18层就是54米的高度，再往上就鞭长莫及了。一句话，高层火灾是立足于自救。

建筑形式在健康人居上存在先天不足。对天井式内廊采光的点式高层而言，更可怕的是类似于SARS一类的呼吸道传染病，香港淘大花园众多业主闭门隔离仍然感染，其中一个重要原因就是通过这个天井和各户的地漏传播，电梯轿箱这个封闭的空间更是空气传播的危险地带。此外居住在电梯井两侧的业主会受到来自电梯运行噪音的干扰，电梯使用时间越久，噪音干扰越明显。

高层建筑形式的致命弱点一是风动效应，二是热岛效应，三是光污染。所谓风动效应，就是高层塔楼与塔楼之间的风流很大，并时常会发出尖锐的风声，这是因为高层建筑之间会产生气流漩涡，这甚至会改变这个社区局部的小气候，在高层建筑小区楼前往往感觉温度比小区外要冷。热岛效应，是目前所有城市都要面对的问题，由于建筑物的增多，地面硬化，日照热量无法散发，导致城市气温升高。大面积的满地窗，凸窗在夏季反射的强光，破坏了人的视网膜细胞，令人烦躁不堪．对人的健康而言，这些由于人为因素，而致使局部气候发生，都是不利因素。