地产专业人士——时卫国解读疫情之后,房地产将如何变化?

搜狐焦点-德州 2020-02-16 08:35:54
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2020年一场无法预料的新冠肺炎疫情,给房地产市场按下了“暂停键”。很多人都担心,房企能扛得过去吗?

2020年一场无法预料的新冠肺炎疫情,给房地产市场按下了“暂停键”。很多人都担心,房企能扛得过去吗?疫情结束后会否又像03年非典一样出现大幅反弹?疫情之后房地产行业会发生怎样的变化?对此我们邀请了地产专业人士——时卫国先生为大家带来专业解读,帮你了解未来走势。

  时卫国

            从事房地产行业十余年,全面了解房地产营销管理工作,具有丰富的实地操盘经验,很强的销售管理能力和协调把控能力;具有敏锐的市场嗅觉,全面的逻辑思维能力,对房地产市场研究与分析、房地产前期顾问、房地产销营策划等方面,有着自己独到的行业见解。2020年一场无法预料的新冠肺炎疫情,给房地产市场按下了“暂停键”,面对这场突如其来的战“役”,如何维护当地经济的平稳发展则成了地方政府自始至终的持久战。近期,济南发布新政,新拿土地可延期签订土地出让合同,医疗卫生用地及工业、仓储等产业用地可延期缴纳土地出让金;同时,将全力保障落地项目开工建设,加快谋划筹备新建设项目。

这次新规,对济南的房企来说是个利好消息,这样一定程度上缓解了资金紧张的问题。更值得注意到的是,在济南出台政策之前,上海、南京、无锡、西安等城市同时出台稳定楼市新政。在楼市的萧瑟寒冬中,让人看到了春天的曙光。

政策主要以稳定复工、稳地产上游、稳现金流为主,无锡力度较大

上海支持企业恢复生产和发展产业,及时回应和解决企业在生产经营中的问题需求,推进政策落地。浙江全力支持重点项目建设和企业复工复产,加快低效用地再开发,减少环节,拓展中小企业用地空间。西安大力推行网上审批服务,容缺办理相关规划许可手续。无锡政策最为全面,覆盖税收、信贷、资金监管、预售条件、费用减免等举措;对受疫情影响的房地产企业,可延期缴纳税费,信贷机构不得抽贷保护企业流动性。整体看,各地政府鼓励复工、稳定复工主要通过加强线上审批、加快运转效率、容缺办理相关手续等方式来推进。

土地出让金延期分期,变相融资改善,利好大中型房企

上海、浙江、西安、无锡均提出土地出让金可以延期、分期缴纳;土地出让金分期本质可视作“给开发商降首付”。在其他融资条件没有变动、销售降幅难以估计的情况下,本次政策更加利好资金实力强的大中型房企。同时无锡还颁布政策,因疫情影响施工建设的,申请预售时由原形象进度要求调整为按投资额计算,降低预售条件利于企业提高推盘速度、加速资金回流,有利于房企资金的盘活。

减免租金,减轻经营压力,中小企业受益颇多

上海免除疫情期间的用地费用;无锡提出对租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1-3月租金,同时对重大损失的长租公寓等企业还可申请纾困补助。浙江减免国有土地租金,疫情防控期内可暂缓交纳土地租金。多地通过减免疫情期间租金方式减轻企业经营压力,对中小企业现金流起到关键的输血作用,同时对于长租公寓在关键时刻进行纾困救助,利于推动住房租赁市场更为健康发展,利于稳妥实施租售并举的长效机制。

土地增量供应+存量盘活,调整监管要求推动短期供需平衡

上海、浙江、西安均对疫情期间土地市场平稳健康交易提出应对措施,上海、浙江强调要持续鼓励企业盘活存量在手资源,加快低效用地的开发,长期看有利于土地资源利用效率的持续提升;在土地交易方面,上海、西安均提出采用网上挂牌、成交的方式,通过增量供应+存量整合,有效缓解土地资源的短期空缺。同时,对于因疫情影响工程进度的项目,上海、浙江、西安、无锡均提出调整监管要求,放宽开竣工、投达产的时间约束,不计入违约期并不收取违约金。通过合理的政策调整推动市场产销矛盾锐减,供需相对平衡。

对于疫情之后,房地产行业的走势,地产专业人士时卫国先生进行了分析,帮你了解未来走势,一起来看看他怎么说的。

地产市场短期运行放缓 

但恢复迅速

对于房地产行业而言,当前的调控主思路是建立和完善长效机制,要稳地价、稳房价、稳预期,从而防范和化解房地产市场风险。具体而言就是因城施策、分类指导,将调控的主导权交给了地方政府。 而近期通过各地的政策放松,可以看出当前的房地产行业发展对经济的增长有正向推动的作用。由于国家经济对房地产的依赖性,从而决定疫情过后国家会优先发展房地产,提供更大力度的政策支持。在城市化进程发展主题不变的基础上,房地产的持续发展趋势不可逆转。因此,政策后期大概率会倾斜扶持房地产及其相关行业的发展。例如:宽松房地产调控政策;2月1日央行也发布通知表示,鼓励银行适当下调贷款利率。下调房贷利率等都是大概率会发生的。当前购房者房贷利率普遍上调的较高,如果房贷利率下调,将会推动整个地产行业再次发展。

开发商目前所面临的处境

当下,绝大多数的土地出让计划都被疫情打断了, 据统计,上海、杭州、重庆、天津、安徽等多个城市都将计划好的土地出让日期进行了延期。 还有个值得注意的消息是,自去年下半年来,土地市场就已经遇冷,底价成交,流拍屡见不鲜。短期来看,新冠肺炎疫情对房地产行业的冲击抑制无疑是十分明显的。从销售与开发端来看,线下售楼部关闭、工地推迟复工、一线工人返岗困难,将直接影响近期的项目开工、竣工和销售等指标。这对房地产行业既是一次生死攸关的考验,也是一次结构调整和转型发展的机遇。那些运营成本高、资金流不足、资源配置实力差的开发企业在此次疫情中如果熬不过来,自然会通过被兼并、收购等各种方式退出市场,具有强大资源整合力的优质开发企业,将在这个短暂的寒冬中不断调整企业战略部署,提升抵御风险的能力。行业洗牌不可避免,在重大风浪中能够抗压生存下来的一定是具有强大竞争力的企业,他们是行业高质量发展的中坚。因此,疫情结束后,地产行业可能会有小阳春的出现,因为疫情的发展压抑了需求,但是需求不会消失,反而在积累,等到疫情结束,政府会出台恢复经济发展的政策以及积累需求的释放会短暂带动成交量的增加,从而加快行业发展速度,为房地产企业带好更大的发展空间。除此以外,按照房地产历年来的发展规律,每次危机过后都会迎来强有力的刺激政策。我们可以参照的就是2003年的非典,当时为了刺激经济回暖,央行货币大放水,房地产行业因此迎来一波红利。 2008年也是如此,货币放水后,央行投放的大量资金沉淀在房地产的开发、交易和流通环节,带动了房企和居民杠杆率的快速上升。 尽管当下,政府货币投放之前总会建起防洪坝,防范资金过快过量的流入房地产,但不可否认的是,提振房地产是拉动GDP最简单有效的手段。 除了简单高效的货币放水,降准降息、减税降费等政策组合权也大概率的会出现,而政策性补贴、延期付款等政策已经出台。 就在2月3日,央行开展了1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,相较于去年同期多向市场投放了9000亿元,而这也被认为就是个开端。 相信还有更多惠民利民政策正在来的路上。

有套自己房子,最安稳

防疫期间,大部分城市售楼处普遍关停,只能通过线上的销售方式,成交量普遍下滑,多数开发商的成交量较往年春节期间骤跌9成。对房企造成较大的资金压力,为激发购房者的购房需求,不少房企和售楼部会推出房源优惠、秒杀价、团购价等各种优惠活动,帮助资金回笼。而且,通过这次疫情,北京、杭州、西安、宁波、南京、苏州等多个城市,相继出现了以防范疫情为由,对无论是否来自疫区、身体是否健康的租客一律禁入、劝返的事件,使“租客”成了一个尴尬的身份,让很多人感受到了房子的重要性,纷纷表态一定要拥有一套自己的房子。因此,此次疫情对房地产来说可能是个巨大的考验,但对于2020年预计买房的刚需购房者或改善购房者,又不得不说很有可能是个机遇,所以要买房的可要抓紧了,因为对我们所有人来说,购买的不仅仅是一套房子,还是一个能给人安全感的避难所。不要因为过度观望,错失购房时机,争取早点选购到心仪的房子!

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