德州房市外冷内热,房企如何抓结构性机遇?

十四五是“扩大内需，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求的”国内大循环体系和双循环构建阶段，中央会从“促进资源要素顺畅流动”和“提升城市品质、促进内需”视角强力压制地产的金融投资属性，强化商品住宅的消费属性、低端住房的保障属性。

在这此背景下，对于山东这种人口外流、高新产业正在培育发展中、土地有较大供应潜力、不似北上深杭有明朗发展前景的区域，房地产行业想要找到发展机会必须从其服务的本质属性——服务于城市建设和运营的视角出发。

本期文章我们将站在房企角度，对德州市场进行分析，给出房企投资布局的策略建议。

德州房地产市场总量约400亿，在山东各地市中排名中下。因此，德州房市很少受到关注，尤其近三年，德州房市似乎被城市发展的节奏所感染，没有济宁、临沂的火爆，也没有威海、济南的大起大落。

因此，德州房地产市场一直都没能成为大家关注的焦点，很多山东本土房企在做城市布局规划时，往往将德州视为非重点布局城市，甚至排除在投资区域外。

图1 山东13地市市场规模

由图2可见，德州市场一直呈现波动状态，2013年和2018年达到销售面积的两个高点，2019年虽然销售总额较2018年出现增长，但连续两年出现销售面积持续下滑的情况。由数据看，德州房地产市场呈现出3-4年一个周期的微幅轮动状态。

图2 德州市场销售面积与销售金额统计分析 （注：图2的数据来自德州市历年统计公报）

德州的房地产未来将走向何方？如何判断德州未来的持续活力和地产的机会呢？可以从城市发展定位、城镇化及人口和支付力经济三个方面来分析其未来机会。

一、得天独厚的地理位置，承载城市发展的持续张力

古城德州，九达天衢大运河贯通州城南北，自古就是连接接南北的交通要道。十三五规划中，德州市域城镇体系空间结构就被明确的定义为“一轴、两带、三区”。

“一轴”依托京沪铁路、京沪高铁、京台(原京福)高速形成的与京津、济南等城市对接(“南融北接”)的区域发展轴。是市域经济发展走廊，也是济南都市圈德济泰发展主轴的重要组成部分。

“两带”：德滨城镇发展带及德商城镇发展带。德滨城镇发展带，由德州市区、宁津、乐陵、庆云延伸至滨州，为商贸产业带;德商城镇发展带，自市区辐射至夏津，并进一步拓展至临清市，为生态经济发展带。

“三区”：中心综合经济区(中心城区、陵县、夏津、平原、武城，辐射夏津)、黄三角示范经济区(乐陵、庆云)以及济德经济协作区(齐河、禹城、临邑)。

图3 国家铁路“八纵八横”以及山东铁路“三横五纵”规划

《德州市十四五规划》中明确德州是山东省少有一个纳入“京津冀协同发展规划”的城市，德州也正利用其特殊的地理位置，借力雄安新区建设和京津冀协同发展之势，打造新的城市发展地图。

其中，以黄河三角洲的乐陵市、 庆云县为重点区域，建设集约高效的生产空间，推进绿色化工、 新材料等产业转型升级发展，打造绿色制造体系和绿色能源循环基地；

以黄河北侧的齐河县、禹城市、临邑县为重点区域，建设生态宜居的新型城镇，推进沿黄区域生态型、科技型、消费型城市建设，打造济南市的“后花园”；

紧抓京津冀协同发展战略向纵深推进的机遇，拓展延伸“一区四基地”功能，主动服务雄安 新区建设，着力在对接上下功夫、融合上促深化、服务上抓提升， 积极促进基本公共服务共建共享、政务服务一体通办，全力打造山东省对接京津冀协同发展的桥头堡和开放门户。

德州市的规划凸显“城乡协同”发展思路，而随着产业的不断升级，必将带来生活配套的跟进与改善，对于房地产来说也是机遇。

二、城镇化率的水平较低，具备未来城市扩容空间张力

对比山东其他地市，德州的城镇化进程尚有很长的路要走。德州整体城市化率2020年数据统计不足34%，与济南、青岛无法相提并论，即使对比济宁、临沂仍然存在不小差距。

由表1看出，除德城区外，德州市其他一区九县的城镇化率均低于40%。在《德州市十四五规划》中提到的德州未来重点发展的乐陵市、 庆云县、齐河县、禹城市、临邑县五个县城中，乐陵和临邑的城镇化率较低，不足20%。

乐陵、临邑两个县域的人口均已达到55万以上，能为产业发展升级提供良好的劳动力资源，随着德州产业升级和城镇化进程加速，重点县域或将出现对住房需求的快速增长，房企可重点关注。

表1 德州各区县人口及城镇化率比例

德州2020年人口统计数据显示，除德城区外，其他区县均出现不同程度的人口净流出现象，在寻求结构性机会的同时，房企应该辅助人口数据的变化，适时选择进入时机。

表2 德州人口流入流出数据

三、区县的规划、市场容量、房价支付力影响房企投资布局张力

由表3所示，德州各县区的房价支付力均未超过9，大部分县区在5-8之间，相比其他地市，德州的房价支付力在合理区间之内，但值得注意的是德城区、临邑县均超过8，处于相对高位。

因此房地产企业在销售面积旺盛、居民平均收入中上游、房价收入比较低的区县可以考虑适当布局，齐河县、武城县属于这类区县。（经开区缺少二手房销售数据，无法比较，但其良好的市场流量，也应值得关注）。

表3德州各区县市场规模和房价收入比

结合德州市十四五规划的发展要求，综合以上三点分析，可以将德州的区县发展可以分为三类：

排名前列类——城镇化率较低，但人口和产业发展潜力较大的县域，随着“十四五规划的全面实施”和“京津冀协同发展融合”必将加快其城镇化进程，如：乐陵县、庆云县。

第二类——以年销售总量和房价收入比综合考虑，房地产流速较好的县区，如：齐河县、武城县。

第三类——德州城区，随着“一区四基地”城市定位的全面落位，德州城区的价值必将被重新评估，或将迎来更多机会，从市场流量和人口数据看，应重点关注经开区和德城区。

▲▲▲综上所述，从房企视角来看德州投资布局：

1、 德州的城镇化人口红利、城市发展红利或将在未来两到三年内驱动市场需求的扩大，且从整个国家和城市发展规划来看，随着雄安新区的持续建设和京津冀协同发展规划的落地，整个城市的发展和张力值得房企重点关注，且从房价支付比来看，德州的部分县区存在结构性投资机遇。

2、从城市规划、房价支付力、市场规模投资布局区域分类：

①随着城市定位变化和能级重新评估，德州主城三区，尤其经开区值得重点关注；

②承接产业发展，部分县域或将进一步加速城镇化进程，房企可通过关注人口数据，择机进入产业布局和人口总量较大的县域，如乐陵、庆云；

③从房价支付力和市场规模，可以考虑选择适当机会进入齐河、武城等县域，已经进入的房企则应提前考虑深耕策略，尤其注重开发节奏的控制和拿地质量。