存量商业地产投资的十种武器

原标题：存量商业地产投资的十种武器

来源：戴德梁行资本市场

【明哥导读】地产投资是个江湖，为了提升物业价值和较大化投资收益需要苦练内功。行走在江湖的你，是否掌握了这十大武功？

1、改造更新

有着改造基因的基汇资本于2013年自腾飞中国商业基金手中以近17亿买入浦汇大厦，通过改造升级将浦汇大厦摇身一变成为黄埔区排名前列工业风格的商业办公楼，浦汇大厦的重新设计与定位为原有空间的转型带来了新机遇，更为基汇资本带来了直接的经济利益。

2017年，基汇资本以近27亿元将项目转手给世联行。

2、提升租金收入与运营成本管理

从物业现金流看，我们知道简单的会计等式：利润=收入-成本。提高租金收入或降低运营成本能够达到提升物业现金流的目的。

以永新广场为例，2005年底花旗集团旗下的地产基金以5000万美元的代价获得永新广场75%的股权，当时永新广场属于非甲级办公楼，日租金水平在0.7美元/平方米左右，满租状态。

新业主接手后，调整了部分租户并提高租金水平，租客包括柯达、德州仪器、日本电通等世界500强企业。资本策略投资和天安中国成立的合资企业以1.05亿美元于2007年9月收购该物业。不到两年的时间里，花旗在永新广场上就获得了接近60％的增值率，这还不包括每年极为可观的租金回报。

3、更改土地性质或物业用途

土地性质及物业用途直接决定了物业的价值。2015年3月，凯龙瑞收购朗润商务酒店，标的规模约10127平方米，收购价格2.65亿元，收购时物业用途为酒店。

凯龙瑞将其改造为办公用途并出租Wework后实现退出，直接增加物业价值，于2016年底以5亿转手。

4、清理租户

租约合同对希望大展拳脚改变业态的业主来说是个束缚，尤其是刚入手物业的新业主。而租户越散租约越长，清租难度越大。

位于徐汇区6.7万平方米的美罗城花了八年时间逐步更改了租户构成，将原先以数码小商品市场为主的租户调整为各国主题风情街，成功提升租金。

5、低价买入

低买高卖是生意场上永恒的规律。对具有升值潜力的物业，合适且偏低的购入价格已是迈出成功之路的重要一步。

2012年高和资本收购中华企业大厦，交易涉及物业面积约2.6万平方米，交易金额7.9亿元，收购单价约为3万元/平方米。这个价格与该地段上的其他楼宇相比较为低廉，原因在于该写字楼建筑年代较早，规划涉及等方面也有待改善。

6、降低税收

服务式公寓或其他商办物业若以资产方式进行散售将产生巨大的税负，而改以股权方式整体出售则能避免。

7、杠杆率

在物业价值升值通道中，杠杆率越大，收益就越大。这一原因也助推了房地产行业一度资金流动性泛滥的问题。大量的流动性会助推资产上涨，但另一方面，如果资金流走，流动性的枯竭也必定使得资产下跌。

近来房地产领域的调控，尤其是去年年底以来资管新规的提出，使得房企的融资渠道的骤缩，致使许多房地产开发商普遍在资金上遇阻。

8、资本增值

在魔都，我们有目共睹过往以来的物业资本增值，早期入场的投资者也共享着这个市场的繁荣和发展。例举位于新天地核心地段的新茂大厦，坐拥淮海路商业街，毗邻新天地，是一幢楼高20层的甲级写字楼项目。

2005年1月，出于战略考虑，嘉德置地将新茂大厦以9800万美元的价格出售给澳大利亚地产基金麦格理MGPA，麦格理开始了对新茂大厦进行包装，并将其改名为铂金大厦Platinum。

2006年12月，来自北欧的老牌金融集团SEB名下地产基金SEB Immobilien以2.5亿美元的代价从麦格理手中收购了这一商业物业。

2009年底，SEB将新茂大厦出售给中国香港上市公司资本策略和华人置业，成交总价接近24亿元。2015年8月第四次被转手，ARA基金以近29亿整栋收购了新茂大厦。

9、抓住退出时机

做投资要懂得退出，金融上获取收益是要买卖实现。退出就是实现收益中不可或缺的关键环节。投资退出并不只限于项目亏损时的万不得已，而应该是主动的发展战略，在恰当的时机以退为进。研究投资退出战略的重点，应是主动退出。

它是指在投资物业项目存续的情况下，业主基于退出条件、项目盈利能力、战略调整等种种考虑退出所投项目。若纵观全球市场，我们仍能看到许多因为没有把握好合适的退出时机而投资失败的案例。

10、资产打包

业主进行组包时，可通过打包的资产规模提升资产包中较差物业的资产价值，新业主也可对接手的物业进行整体定位，并扩大持有规模。

各位行走在存量地产江湖的大侠们，经历项目是修炼武功的不二之法，具有深厚武功的投资人又能将项目打造得优质，例如淮海627项目。

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