李宇嘉:找“猴王”寻觅三四线城市楼市投资机会

央行在春节前送来了“大红包”，非限购城市购置首套房、二套房的首付比例分别降至 20%和30%。这让回乡过节、兜里揣着年终奖的人心动，在探亲之余可能会想在老家买套房。就业密集的大城市住房单价动辄上万甚至四五万元，而在中西部的 三、四线城市老家，一般房价不过几千元，一套80平方米的房子总价在40万元以下是常有的事，在新政下仅需约8万元就可以搞定首付。

目前，中 西部多地都出台了购房优惠政策，包括财政按购房面积补贴现金、减免契税、水电气缴费折扣等，以此鼓励农民工、返乡探亲人群买房。很多人都有让子女在城市接 受教育、给年迈父母选择一个利于养老的地方等想法，借助于多重利好，此时在邻近家乡的三、四线城市买房无疑是一个好时机。但是，笔者春节前后在粤北、广西 等地一些三、四线城市调研，发现这些城市的楼市存在几大问题：

一是库存量大，在售库存消化期均在2年以上，而且这些城市预售要求涣散，一些隐性库存随时会冒出来，购房者忌惮未来房价继续下调，买房积极性不高；

二是新房多位于偏远的新区或新城，房子早建起来了，但连接主城区的道路还在建，更谈不上公共服务，已售房屋也并无多少入住率；

三是买房人群中农民工或大城市白领“返乡置业”占40%~50%，但很多人未来几年并无入住打算，只是为以后保障或“落脚”提前铺垫。

基于以上考虑，尽管国家不断送出“红包”，但并非所有三、四线城市的楼市都会火爆起来。

在2016年这个“猴年”，国家为保持楼市稳定，政策面、资金面上的利好还会继续出现。一线城市房价因长期上涨而高不可攀，成为须臾不可靠近的“老 虎”。但是，三、四线城市的楼市，在整体受益于中央和地方的政策激励下，哪些将脱颖而出成为活蹦乱跳的“猴王”呢？支撑购房者投资价值的因素又在哪里呢？

首先，特大城市因控制人口导致落户困难，而房价也已将绝大多数刚需拒之门外，因此特大城市辐射范围内的三、四线城市楼市将成为受益者。特别是2015年以来，非限购城市房贷首付“三连降”，利率降至历史较低，特大城市“白领”到周边买房明显增量。

比如，2015年东莞、惠州临近深圳的楼市销售规模创历史新高，其中一半为深圳买家；2015年昆山商品住房成交量首次突破5万套，房价涨幅为 3.1%，居江苏17个统计城市的首位，购房者中上海买家占主体。目前，这些城市房价上涨明显。笔者认为，在杠杆率进一步提高的刺激下，加上房价上涨预 期，以及政府在交通等基础设施上的投入增大，未来这些城市楼市的投资价值会显现。

2016年，三、四线城市楼市的“猴王”，还有望在民 间富 庶、资金积淀深厚的区域产生，最明显的就是浙江的温州、宁波、金华，以及福建的晋江、泉州等少数三、四线城市。以浙江为例，2015年上半年，浙江城镇居 民人均可支配收入22640元，排名全国第三，仅次于上海和北京；农村居民人均可支配收入12005元，仅次于上海。更重要的是，浙江城乡居民人均可支配 收入倍差仅为1.9，城乡差距比较小，这些都是楼市长期繁荣的有效支撑。

此外，城市基础设施比较完善，特别是高铁、高速公路到达率 高，在承接 东部沿海城市传统制造业转移方面做得比较好的部分三、四线城市；或者非农产业特色鲜明、多样化且符合产业升级转型方向的三、四线城市，楼市发展的基础也比 较扎实。这些城市或位于区域核心大城市周边，或名列百强县市，由于房价并不高，但居民收入水平相对较高，楼市发展的基本面较为健康，也有望成为2016年 三、四线城市楼市的“猴王”。

最后，还有劳务输出大省，如湖南、湖北、安徽、四川等。这些省份输出劳务人数均在千万级，特大城市连接 这些省份 二三线、三四线城市的高铁和高速公路基本建成，交通便利；加上这些城市人均耕地少，倒逼劳务人员告老还乡时可能会就近在老家附近三、四线城市落脚。因此， 这些省份返乡置业开展得轰轰烈烈。2016年，随着降低购房成本、提高杠杆的政策激励，这些省份部分三、四线城市也有望脱颖而出成为楼市的“猴王”。

目前，购房税费成本、利率水平降至历史较低位，贷款杠杆率也提升至2008年的水平，加上各地政府直接财政补贴、税费减免，以及后续还会发布利好政策， 因此，2016年房产投资机会开始显现。对于那些无法在大城市实现住房梦的人来说，瞄准三、四线城市楼市的“猴王”是一个可行的选择。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）