为抑制“地王” 各地政府忙出招

人民网 2016-12-09 08:02:09
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人民网北京12月8日电(卢志坤) 今年频繁冒出的“地王”让各地政府忙于推出更为严厉的限制措施,以响应抑制房价和地价过快上涨的宏观调控要求。 武汉在本周取消了一块已经挂牌近一月的高总价地块的出让,当地政府在一份公告中将此称为“为落实国家关于房地产市场宏观调控的政策”。这是武汉在近期已经做出多项举措来限

人民网北京12月8日电(卢志坤) 今年频繁冒出的“地王”让各地政府忙于推出更为严厉的限制措施,以响应抑制房价和地价过快上涨的宏观调控要求。

武汉在本周取消了一块已经挂牌近一月的高总价地块的出让,当地政府在一份公告中将此称为“为落实国家关于房地产市场宏观调控的政策”。这是武汉在近期已经做出多项举措来限制“地王”诞生之后采取的最直接有效的方法。

当地的房地产行业人士称,这块起拍总价超过126亿元的地块只要能够出让,势必成为武汉总价最高的“地王”,在全国预计也排在前三的位置,政府面临着很大的压力。武汉在上月已经出让了一宗总价高达110.65亿元的地块,是今年全国总价第四高的地块。

随着监管部门担忧地价的快速飙升将继续传导至楼市,引发房价的快速上涨,多个城市以及职能部门在下半年陆续加大了对购买土地的限制,各地祭出的手段也纷繁多样。

在取消本次土地出让之前,武汉已经推出了多项措施,包括设定土地上限价格、在价格触顶后改为评比建设方案、报建公共建筑面积等方式,但依然难阻挡企业拿地的热情,多宗地块的实际价格屡创新高。

据人民财经了解,实际上,今年来已经有十余个房地产市场火热的城市在探索包括提高土地竞拍门槛、增加企业拿地成本、管控企业资金来源、增加土地供应等多个途径,试图缓解地价过快上涨和“地王”不断出现的压力。

比如,北京在近期推出的几宗地块中采用了“限房价、竞地价”的土地出让方式,通过设置土地价格上限、由企业竞拍愿意自己持有的住宅面积比例多少来确定竞得人,从而将地价限制在一定范围内。

而在上海、广州、南京等地,除了设定价格上限、增加土地出让中的非价格约束条件之外,还加大了查处企业拿地资金来源的力度,要求竞拍企业必须使用自有资金,不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等杠杆资金。

一些城市还尝试了提高土地出让金中的首付比例、缩短企业缴纳土地出让金时间、要求拿地后必须是现房才能销售、摇号决定地块归属等方式。部分城市一度还推出了“熔断”机制,即报价超过政府设定的上限价格后自动取消交易。

多管齐下 全面调控

对土地价格的限制通常是为了防止房价的过快上涨。由于高价土地的楼面价格通常高于周边在售的房价,形成房价和地价倒挂的局面,这常常引发市场对未来房价的预期。行业人士分析,这意味着房产商要能回本甚或赚钱,未来地块入市的房价必须要大幅上涨甚至翻倍,周边的房价也因此会大幅抬升。

自9月底以来,房价上涨较快的20多个城市已经陆续推出了诸如限购、限贷等措施提高购房门槛,抑制市场过热。如上海、杭州、天津、武汉等地甚至多次加码楼市调控政策。

上海财经大学不动产研究所执行所长、校讲席教授陈杰认为,目前各地政府把稳定房价作为头等大事和一项政治任务,尤其今年房价上涨过猛的城市政府希望在本区域内房地产市场降温方面做出表率、成为排头兵,深怕因为楼市控制不力而引起中央的问责。

“这些地方政府也是想以此表明一个姿态,这次是确实下定决心要调控,要言出必行、执行到位,不是作秀装样子,不达目的不罢休。”陈杰撰文表示,“否则,政府面对房价反弹不闻不问、装聋作哑,就可能前期高压政策都前功尽弃,政策公信力彻底失去,那么房价很可能一发不可收拾。”

由于中央层面并未出台具体的调控政策,因而本轮房地产调控的思路正是因城施策,强调各地根据自身的发展情况采取适宜的措施。这也为各地探索不同的抑制房价、地价措施提供了自由的环境。

但整体调控要求的严厉性则要求各地政府、主管部门多管齐下,从不同的层面对市场加以限制。从上半年国资委口头通知央企、国企少拿甚至不拿“地王”到证监会重申房地产企业再融资所得不得用于购地,再到部分地方银监局要求商业银行禁止给“地王”项目放贷、证监会和交易所收紧房企发债融资等多部门的各项举措,无不体现着此次调控的全面和严厉。

资金充裕 供应偏少

实际上,本轮土地价格的快速攀升除了与房价的飙升互相影响、互相循坏之外,企业资金充裕和土地供应偏少直接导致了地价的上涨。

人民财经根据金融服务提供商Wind测算的数据显示,在今年前11个月中,其跟踪的100个大中城市,土地供应数量明显少于去年同期。

以一线城市为例,今年1-11月份,国内一线城市住宅用地供应数量为147幅,而去年同期则为212幅;住宅用地面积方面,今年前8个月国内一线城市住宅用地供应面积776.8万平方米,而去年同期则为1401万平方米。从这组数据来看,一线城市住宅供应面积仅略超过去年同期的一半。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,地价高企的核心问题在于,一、二线城市的土地供应严重不足。由于三、四线城市库存大、风险大,企业并不愿意在这些城市冒险投资。接下来的问题就是,即使热点的二线城市土地也没法抢到,开发商也很少会愿意前往三、四线城市,而是转向其他没那么热的二线城市,进而又推高了其他城市的地价。

一家央企房地产商武汉分公司负责土地投资的人士说,在前期武汉出的一块土地中,他们公司出价1.8万元/平方米,但没有成功,最后成交的楼面价达到2万元/平方米。他说,就算价格再高也要拼一拼,如果不拿,武汉项目部的几十个人就吃闲饭了。拿了地之后,就能通过引进合作方、资金方等多种渠道,分摊开发压力。

分析人士指出,开发商能够拿到土地,也和他们手中的资金状况大为相关,说到底,“地王”考验企业的资金实力。由于近两年社会资源大量进入房地产市场,房地产企业迎来了他们融资最为便利的窗口。

自去年初房企在境内市场获准发债融资以后,房地产行业的债券发行数量出现井喷。据Wind数据,仅在今年前8月,上市房地产企业的债券发行量就达990只,超过2015年全年总数。到9月中旬,募集金额已经是2015年同期的三倍以上。

实际上,银行贷款以及通过各种渠道流进房地产的资金也在增长。Wind数据显示,今年上半年,房地产行业通过银行贷款、理财资金、债券市场这三个渠道获得的累计融资额,已超11万亿元。

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