2017上半年,德州全市住宅土地市场是这样!

1、土地供应

首先来看，2017年德州建设用地的供应情况；

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各个县市区中，宁津土地供应面积位列排名前列，夺得头筹，达到389公顷。同样其在棚改及商品房用地面积也稳居头衔。其次为德州中心城区，280公顷。

在商品住房用地供应中，宁津同样为最多，121公顷，合计1815亩，占据整个德州供应量的近一半。其次为德州中心城区，45公顷，合计675亩。

从整体来看，2017年，保障性住房与商品住房供应用地比例为2：3，接近持平。未来伴随土地供应的逐步紧张，老城区的改造与棚户区的拆迁成为了不得不触碰的蛋糕。高昂的拆迁安置及土地费用，同时还伴随着城区严格的交通，雾霾，施工行政管理制度，对于房企将是一个在资金、公关、施工能力等各个方面的考验。

2、土地成交

首先看一下，国土局发布的德州2017年一季度,德州土地成交的情况，一季度建设用地供应面积同比减少，工业用地、房地产用地供应面积同比一减一增。一季度全市国有建设用地供应总面积为254.95公顷，同比减少12.28%；实现土地出让价款为222470万元，同比增加29.64%。按供应方式分析，划拨土地面积49.42公顷，同比减少10.66%；出让土地面积205.53公顷，同比减少12.66%。

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一季度，房地产用地面积占据出让总面积的63%，但是成交金额却占据了95%，住宅土地的出让金依旧成为财政收入的主要部分。

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根据德州公共资源交易网的信息，2017年，上半年德州全市住宅土地共计成交59块，合计3289亩。达到了2017年德州市商品住房土地供应计划的64%。

齐河县在出让地块数量、面积、金额均为排名前列。作为紧邻济南的齐河，在区域位置及资源上占据了优势，在数年德州GDP排名中，占据排名前列的位置。同时在税收方面给德州带来了巨大的贡献。

济南的“北跨”战略正在吸引一些开发商悄悄布局黄河以北。6月21日荣盛全资子公司济南荣程房地产开发有限公司与齐河县人民政府签订了《齐河温泉小镇项目合作框架协议》，项目规划用地总面积约6700亩，将在齐河经济开发区打造一个集休闲度假、颐养养生、风情商业、创意产业、生活居住于一体的大型综合性温泉小镇项目。

荣盛此次落子齐河，也有与济南主城区对接的意图。除了荣盛，还有多家开发商瞄准了黄河以北的商机。开发商悄悄布局黄河以北的一个背景是，济南北跨可能在近期出现显著进展。济南城市的北跨给齐河带来了飞跃的发展，却也埋下了某些隐喻的伏笔。未来的齐河何去何从？

其次，庆云名列第二。

宁津虽土地供应量排名排名前列，但土地销售却逊色许多,挂牌销售150余亩。

而对于中心城区，继续保持了2016年的风格，上半年0成交，2016年11月份预挂牌的7块土地。也未能出让。

另外在下县土地受让单位中，不乏原本德州中心城区的某些房企，例如东海、德百、嘉诚等。

中心城区的地价的高升及紧缺，同时土地出让的改革对开发企业在资金、工程施工、营销等方面产生了内在的考验，部分房企开始转战下县，求得生存。

3、中心城区市场

7月4号，国土局发布《德州市中心城区住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划》,未来五年(2017-2021年),中心城区住宅用地计划供应总量约450公顷。其中,商品住房用地290公顷,占住宅用地的64.4%。

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在供地政策方面,其中有一条值得注意“保障性住房以及城市棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地,可以划拨方式供应”

老城区棚户改造面临的首要问题是高昂的土地费用以及庞大的安置费用，这是德州本土众多房企所难以承担的，这就造成了当下老城区棚户改造进度的艰难与缓慢，而如下政策，对于部分满足条件的棚户区改造土地以划拨形式的方式供应，可以大大减轻房企压力，加速推进老城区的棚户改造。

未来的中心城区，城区改造、旧厂区盘活将称为发展的主力方向。城隍庙地块，振华玻璃厂地块、齿轮厂地块等成为了政府主力的推介。6月2号，德州国土资源局发布德州2017年度中心城区棚户区改造计划，共计设计22处棚改项目，供应土地24公顷，合计360亩。

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那中心城区供应的这些土地是多还是少呢？对于未来房价的影响又如何。

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那我们简单的盘算一下，这些土地能够建造多少房子，（容积率按照平均2.8计算）

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合计3年平均每年会产生154万㎡/年的新商品房供应，我们以过去能够掌控的数据来分析，而2016年，德州中心城区商品房去化面积在170万㎡-180万㎡左右，未来货量稍有紧张。

当然，这仅仅是商品房的供应货量的计算，另外还有棚户区改造中出现的回迁性安置房。大量的棚改回迁安置房的出现，间接的促进了市场住宅货量的供应。也直接的减少了市场需求。

另外，并不会是在土地供应的当年就会产生货量供应，从土地的招牌到项目达到预售资格，按照德州的开发速度，一般会是在1年的延后期。

而当下德州中心城区的库存量，无新货供应的情况下，去化1年半是没有问题的。

规划中同时提到，2020年中心城区人口控制在144万以下，2015年人口普查，中心城区人口为87万。未来伴随着时间的退役，预计2020年，城区人口能够达到110万左右。

从德州市统计局获悉，2016年德州全市常住人口为579.23万人，其中城镇人口为311.45万人，常住人口城镇化率为53.77%，。而每个城市的城镇化率30%到70%的阶段，是该城市房地产中高速发展期。德州当下自2016年，城镇化率突破50%以来，仍在不断提升。而德州计划在2020年，实现城镇化率60%。而中国的城镇化目标为2030年，达到70%。未来的房地产还有很大的发展空间。

伴随着时间的推移，最早一批的商品房购房者历经20多年的积攒，也到了改善居住换房期。货量在不断地提升，但购房需求也在逐渐增长。

在地产圈内也在不断传言，恒大、碧桂园、中梁、荣盛将在德州拿地，其实更多侧面的展示了德州地产行业对于大型开发商的渴望和需求。

成熟的开发套路，完善的营销体系，当然还有高镀金的岗位。

对于未来，老城区可用地的不断减少，棚改将是未来中心城区地产的集中方向，同时通过不断的盘活存量土地，清理闲置和低效利用土地，将棚户区、城中村和危 旧简易楼改造用地、改制、破产企业的原址用地，增加可供用地规模。而开发区的首要任务将会是去库存。众多中高端盘2017年的集中涌现，对于市场和项目将都会是一个考验。