住宅街区化须注重公私权益平衡

私人权益不被侵犯,公共利益能够增值,街区制才有可能达到改善城市交通、增加社会总福利的目标。街区制的起步,单位大院应该首先起到示范作用。

我国即将推行住宅街区化,不仅“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。这一政策,引发了社会广泛关注。

推行住宅街区化,是治疗各地“城市病”的配套举措。在不少城市,封闭式大院、超大型社区随处可见,导致城市土地资源被分割使用,城市的“毛细血 管”被堵塞。一定程度上,封闭式小区的大量存在,甚至成为商品住宅小区的时尚,折射了过去计划经济时代“单位”化占据、使用城市资源的余绪。这导致土地节 约利用程度低,公共产品和公共服务供应不足越发突出,交通拥堵难以得到有效治理的一大原因即在于此。推行街区制,目的是清除封闭式社区出入口造成的人为堵 点,将有限的土地资源集约利用起来,打通城市交通微型路网,通过棋盘式道路布局,以求交通拥堵问题得到较彻底治理。街区制也是发达国家城市普遍采用的做 法。

尽管推行街区制利于打造城市道路坦途,但良好的政策预期不能代替政策推进过程。从现实来看,在封闭式商品住宅小区里,从住宅到小区里的公共绿 地、露天停车位、底层商铺等,都有明确的权益归属,这些权益均受到《物权法》的明确保护。拆除围墙后,小区里的设施理论上将归市政管理,重新规划,原权益 人购买的权益如何兑现,将成为一大考验。此外,封闭式小区给住户提供了更高的安全感,拆除围墙之后,小区与外界融为一体,安全感下降,这有可能导致住户隐 形权益的损失。还要看到,同样是封闭式住宅小区,因为其面积、布局、与市政道路的间距不同,并非全都适宜配合市政改造。如何评估不同封闭式小区的性质,确 定拆墙程序和程度,也是一大难点。

推行街区制面临不少现实障碍,其中最关键的一条,是如何保证公私权益的平衡。私人权益不被侵犯,公共利益能够增值,街区制才有可能达到改善城市交通、增加社会总福利的目标。轻私重公,达不到这一目标;重私轻公,同样如此。

要做到公私权益不相互掐尖儿,在推行街区制的过程中,必须认真厘定原封闭式小区资源的所有权、使用权、收益权,该保护的保护,该转化的制订相应 补偿方案。业主大会的作用应该受到肯定,使其起到保护权益人利益的作用。此外,对于推行街区制后可能增加的治安隐患、交通安全隐患,政府要提供更多的安全 保障,将封闭式小区原有的保安功能尽可能通过合作形式承担起来,以消除人们的担心。而街区制的起步,单位大院应该首先起到示范作用。比起百姓社区,单位大 院的权益关系较易处理,也较易动员。单位大院拆除围墙,既是告别隐秘过去的象征,也可以较低成本,为街区制试出成效。