并购潮来袭 房地产竞争格局或将改变

2016年堪称中国房地产的并购之年。恒大在A股市场频频出手、融创中国“买”不停手、地产央企纷纷筹划重组整合……并购重组案例如潮水般一波接一波,引业内关注。

房企掀起新一轮并购潮的背后,是行业增速放缓、拿地成本增加和盈利空间的收窄。并购的目的,主要是为进一步扩张规模,提升自身竞争实力,或者布局多元业务,寻找新的增长点。业内专家认为,这一轮并购潮将改变房地产行业的竞争格局。“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的现象或将延续,有实力的房企将通过并购重组变得更强大,而一些中小房企难逃被收并购的命运。同时,本轮并购潮将推动行业集约化和专业化程度的提升,地产商可能从地产开发延伸细分领域寻求更多机会。

新一轮房地产并购潮开启

单看11月,房地产的并购就足以令人眼花缭乱。11月17日,恒大宣布,此前一周花了35亿元买了一些万科股票,目前恒大持有万科9.452%股权,成万科第三大股东,累计耗资222.6亿元。同日,安邦收购了中国建筑5%的股权,根据公告,未来一年内安邦还将会增持。此前,11月14日,万科发布与深铁的重组进展事宜,收购深铁100%股权相关资料的通函寄发日期预计将延迟至12月31日或之前。11月13日,深深房A发布公告,拟以发行股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权,交易完成后凯隆置业将成为公司的控股股东。11月10日,绿地宣布拟51.63亿元收购协信40%股权,将与协信老板吴旭并列为排名前列大股东……2016年,堪称中国房地产的并购之年。

有统计数据显示, 截至11月14日,沪深两市共发生27宗房企重大重组事件,涉及金额总计1083亿元。而在去年同期,仅13家上市公司发生重大重组事件。

值得一提的是,今年内,发生在典型房企之间的并购较多,例如,以中海、中信等为代表的地产央企纷纷进行整合,优化发展战略,提升整体效率。融创等扩张欲望较强的房企通过收并购开项目公司,拓展市场规模。还有一些企业则积极布局多元化业务扩张的收并购,例如万达旗下的万达院线,今年重金收购了好莱坞电影制片公司传奇娱乐、全球较大的电视直播制作商之一DickClarkProductions。

增收易创利难,房企追求新利润增长点

为何房企热衷并购重组?记者了解到,行业竞争加剧,拿地成本增加,导致房地产行业的利润空间收窄。据Wind统计数据显示,2016年前三季度,地产板块毛利率、净利率较去年同期分别下降3.51%和0.42%,净资产收益率同比减少0.38%,增收易创利难的局面仍未改变。

为了自身规模的扩张,部分房企选择并购重组,通过并购布局新的城市和市场,或者获取上市平台。还有的希望通过并购重组,来促进自身多元化发展,反哺主业的同时寻找新的利润增长点。而央企的并购重组通常是受政策主导推动的,目的在于提质增效,避免同业竞争。

克 而瑞地产研究指出,对于传统房企而言,收购土地或项目,是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

对于并购目标的选择,房企通常会根据自身的战略发展,来综合考虑目标地块是否合适。首先,并购项目的目的在于增加可售资源或者扩大布局区域,那么如收购地块的位置是否符合企业的战略发展、项目是否位于企业未来想要深耕或者重点布局的目标城市,这是企业优先需要考量的因素。目标项目的产品定位以及发展前景,价格是否合适,性价比如何,也是房企着重考虑的问题。以融创中国为例,通过频繁出手低价收购的方式实践着自己的一二线城市战略,以超规模速度进行扩张。2015年9月,融创仅以6.82亿元的价格就收购了天朗的八个项目。通过此次收购,融创中国得到了位于西安、济南、南京及成都四个城市的优质资源,并成功布局西安。2016年5月19日,融创中国又以43.94亿元得价格收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权,并如愿进入深圳。

此外,有部分房企选择了大金融领域,通过收并购信托、保险、基金公司来拓宽融资渠道,降低资金成本。房企对并购目标的选择,会根据其涉足大金融领域目的地不同而有所差别。如,有的房企抱着战略投资者的心态,希望通过少量入股分红,因此会选择与自身资金雄厚、实力较强的公司合作。还有的房企希望能把金融并入公司的战略版图,一般会根据房企自身具体的扩张业务需求,来定向选择有业务特色且性价比高的公司。

延伸细分领域 才会出现更多机会

业界观察

在同策咨询研究部总监张宏伟看来,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,房地产行业增速已经呈现出下滑趋势,房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。

克 而瑞地产研究认为,本轮并购潮将推动行业集约化和专业化程度的提升,房企之间的竞争也将更加激烈。通过收并购,本身实力较强的房企竞争优势将变得更明显,而一些实力欠缺的中小房企面临被收购整合的风险,房企之间优胜劣汰加剧。

从整个房地产行业来看,并购潮将影响房企的竞争格局,业内两极分化的情况将更加明显。据C RIC公布的《2016年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜,目前TOP3房企恒大、万科、碧桂园的销售金额总和9001.2亿元,相当于第四位至第十位总和9042.1亿元。“后来者”想要超越,较大的变数还是来自于兼并合作的力度。

克 而瑞地产研究还指出,地产开发已是“红海”,延伸细分领域将出现更多的机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等,部分房企凭借其在细分领域的口碑优势,抓住时机,以收并购迅速占据市场份额,奠定竞争优势,花样年的物管业务就是典型。如何发挥一已之长,在细分领域寻求新的机会,这也将成为许多处于成长期的中小房企需要思考的问题。