隔断违规合同有效:出租人违规行为不影响合同效力

打隔断的群租房这一违规现象近些年引发了不少纠纷和官司，不少租客以房东违规为由对租房合同提出质疑。昨天，北京一中院召开新闻通报会明确，房东出租群租房将会受到相应处罚，但租房合同在法律上仍然有效。

据统计，2014年至2016年上半年，北京一中院共审结房屋租赁合同纠纷案件742余件，占全院审结房地产类案件的15%。其中群租房租户与出租人之间关于合同效力的纠纷在此类案件中比较典型。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。

2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，以每月1500元租金入住一隔断的单元群租房。第二年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对违法出租房屋行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。张某在合同期满前2个月、即2014年5月19日主动搬离了租赁房屋，后张某提起诉讼要求确认与中介的租赁合同无效，并要求返还租金和押金。

法院审理后认为：双方合同合法有效，确认双方的合同于2014年5月19日张某搬离时解除，并判决中介公司返还已支付的剩余租金及押金。

北京一中院民一庭庭长郭燕枝在发布会上明确了租房合同的法律效力，她表示群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力。另一方面，出租人违反行政管理规定亦会受到相应处罚。

2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。

法院认为，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于“群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。但同时明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。