1-2月开发投资增长9.9%, 三四线仍是地产主战场

一.

三四线支撑，销售迎开门红

2018年1-2月，全国商品房累计销售金额 1.25万亿元，同比增长15.3%，增速比2017年全年上升1.6个百分点；销售面积1.46亿平米，同比增长4.1%，增速比2017年1-12月份回落3.6个百分点。

图：2017-2018.2年全国商品房累计销售额及增速

春节因素影响，热点城市销售热度下行。以北京、上海、天津、深圳、广州、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、西安、长沙、无锡、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、长春、呼和浩特22个城市为例，2018年春节期间，新建商品房成交面积较2017年明显下滑，主要原因在于：

✔限购、限贷等政策的延续，使得市场步入降温通道；

✔部分二线城市的人才政策定向松绑效果不及预期。

表：典型城市商品房销售面积走势

受返乡置业影响，三四线城市成为支撑市场成交量的主力。相对而言，三四线城市处于政策的呵护之下，多数三四线城市没有出台限购限贷政策，春节期间返乡置业者众，三四线城市成为市场成交量的主力。

图：2017年-2018.2全国商品房累计销售面积及增速

二.

三四线主力，

房地产开发投资同比增长9.9%

（1）季节性因素影响，土地成交惨淡

2018年1-2月，全国累计土地成交价款794亿元，较2017年1-2月持平，增速较2017年全年降低49个百分点。

春节期间，销售并未出现火热行情，企业补库存的意愿不强。而且年初通常也非政府端大幅推地的时间段，企业在年初拿地的节奏也相对缓慢。在三四线城市销售火热的情况下，未来企业补库存的力度和意愿都将会有明显提升。

图：累计土地成交价款及增速

（2）春节因素影响，新开工增速放缓

2018年1-2月，全国房屋累计新开工面积17746万平米，同比增长2.9%，增速较2017年全年回落4.1个百分点，其主要原因是此时间段恰逢春节，房地产开工受季节性因素影响明显。

图：2017年-2018年2月累计新开工面积及增速

（3）三四线行情火热，

开发投资总额保持上行态势

2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比2017年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

2018年1-2月份，房地产开发投资总额出现明显上行，可能归因于两方面：

图：房地产开发投资累计金额

三.

去杠杆趋势明确，三四线或将超预期

2018年1-2月，房地产开发企业到位资金2.40万亿元，同比增长4.8%，增速比2017年全年回落3.4个百分点。

图：房地产开发企业累计到位资金

图：房地产开发企业累计到位资金组成

2018年1-2月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

✔国内贷款5001亿元，同比增长0.3%；

✔利用外资12亿元，同比减少74.8%；

✔自筹资金7390亿元，同比增长7.2%；

✔其他资金11585亿元，同比增加5.8%。

其中，房地产开发企业到位资金中利用外资仅有12亿元，同比增速-74.8%，这在一定上说明在房地产行业全面去杠杆的背景下，企业获取资金的难度在加大，获取资金的量也在缩减。

个人按揭贷款有3247亿元，同比减少4.3%，继续维持下行态势，说明居民去杠杆的进程在持续推进。

从第五次国家金融工作会议提出脱虚入实开始，房地产行业进入全方位去杠杆氛围中。

（1）居民去杠杆，三四线城市表现或将超预期

自2016年开始，房地产行业的贷款利率便进入上升通道，截止2018年2月全国首套房贷款利率已上升至5.46%，看似很高，但若放在更长的周期来看，当前的房贷利率处于低位，未来仍有很大的上升空间。事实上，贷款利率的上行对房地产市场的影响是相对缓慢和有限的。而真正能造成快速和显著影响的是限贷政策，70%、80%的首付比才是抑制需求的关键，因此在居民去杠杆态势不变的话，2018年一二线城市的房地产市场行情不会太乐观。

但是三四线城市还是中性偏乐观的，原因有三：

、三四线城市整体还是处在政策的呵护之下，除了一二线城市周边的一些三四线城市外，大部分的三四线城市并没有出台限购限贷等房地产调控政策；

（2）企业去杠杆，补库存窗口期到来

企业去杠杆的趋势是比较确定的，包括土地资金的穿透式审查等等都将对企业造成巨大压力的，而且一些金融资本也在不断抛售地产股。在这样的情形下，企业获取资金越来越难，因此企业在获取资金会存在一种趋势：成本不是首要考量因素，只要能获得资金就行。规模房企的优势将会更加凸显，小型企业的劣势也会更加明显，房企间的差距将越来越大。企业间差距逐步拉大时，许多不适应行业发展的企业可能会主动寻求合作或是被并购的机会，这也将进一步促进行业集中度的快速攀升。

某些立志冲规模的企业已经放弃小规模的并购，将资金集中，致力于进行优质标的的整体收购。3月14日，阳光城发布公告称，拟参与广物地产45%股权的竞买，底价为35.75亿元。除此之外，碧桂园、粤泰股份也对广物地产表现出青睐之情。若能收购成功，收购方将获得在广州、佛山、海口、中山等城市超1000万平米的土地储备，并有助于企业完善布局港澳大湾区。

在土地层面，如果对于企业的去杠杆比较严重的话，土地特别价格和成交溢价率可能会往下走，土地市场竞争的激烈程度可能也会往下走，高总价的土地可能越便宜，这将是企业补库存的好时机。

来源：亿翰智库