联合拿地降低风险 房企上演“中国合伙人”

德州焦点 2018-11-05 08:48:43
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房企越来越倾向于以“抱团”的形式获取土地。

来源:信息时报

房企越来越倾向于以“抱团”的形式获取土地。日前,首创置业发布公告称,将联合四家房企共同参与广州市一宗土地开发建设,增资完成后首创置业将持有该公司20%股权。今年以来,越来越多的地产企业正上演着“各自拿地+共同开发”的抱团合作模式,争做“楼市合伙人”。

首创置业联合4房企开发增城地块

日前,首创置业发布公告称,子公司深圳首创拟出资2亿元,参与广州市一宗土地开发建设,增资完成后首创置业将持有该公司20%股权。据了解,其合作方分别为华润置地、广州保利、广州昌卓(广州旭辉)以及广州广奥(中海地产),五方的持股比例均为20%。公告披露显示,首创置业承诺本次提供不超过人民币7.22亿元的股东借款,以支付剩余土地款及开发地块。

据悉,该地块位于广州市增城区荔城街,地块编号为83001204A18082,地块面积为85335.72平方米,土地性质为70年住宅用地。土地出让金为32.18亿元。首创置业表示,通过与品牌企业的合作共同投资项目公司,拓展作为粤港澳大湾区核心城市之一广州的土地储备,分散投资风险,增加品牌房企间的优势互补,从而达至协同效应。

记者注意到,该公司尽管在三季度业绩呈现上涨势头,但资金压力凸显。根据首创置业近期的公告显示,截至2018年9月30日公司当年累计新增借款占2017年12月31日(上年末)净资产比例超过60%,为72.48%。截至9月底,累计新增借款金额为231.43亿元人民币,借款余额为895.98亿元人民币。

而首创联合其他房企开发地块并非首次,日前首创置业公布,于2018年9月3日,公司拟通过在北交所公开挂牌转让的方式,出售标的公司北京开元和安投资有限公司51%股权。该公司获北交所通知,潜在出售公开挂牌的通告期已满,征得一家符合报名条件的意向受让方重庆龙湖天街商业地产有限公司,其为龙湖集团的非全资附属公司,代价将为转让底价5.98亿元人民币。

合作成常态 外来房企中意“抱大腿”

首创牵手保利、华润并非土地市场的首例,今年以来,越来越多的地产企业正上演着“各自拿地+共同开发”的抱团合作模式,争做“楼市合伙人”。如远洋、大信、保利、碧桂园、旭辉、雅居乐等房企目前有多个合作开发的项目。

今年4月的土地拍卖会上,朱村街凤岗村83003210A17025地块被招商+保利联合体竞得,149100万元+配建900平方米,折合楼面价15134元/平方米,溢价率46.36%。而华南市场成为全国房企聚焦之地,尤其对于外来房企而言,“抱团才能站稳脚跟”的想法让其主动寻求合作伙伴,旭辉集团负责人向记者透露,自两年前进军粤港澳大湾区以来,先后落子广州、佛山、中山与江门四城。与此同时,除了公开拿地外,携手保利、中铁、佛塑、融创、合景、卓越、远洋、雅居乐、方圆等多家房企联合开发项目。而今年,仅于佛山一城,旭辉就接连布局了旭辉公元(禅城)、旭辉城(三水)、旭辉江山(三水)三子,并通过与融创、合景联手开发滨江首府(禅城)。值得注意的是,旭辉更与雅居乐于佛山首度达成合作,拟将共同开发顺德北滘马村、高明西江新城两宗地块。

今年3月17日,雅居乐集团控股有限公司与旭辉控股(集团)有限公司达成战略合作协议,重点合作区域包括长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群、长江中游城市群、成渝城市群等。

业内看法

强强联合降低开发风险

纵观今明两年的宏观政策趋势,只紧不松。业内人士认为,房地产行业的利润逐年走低,以往拿块地就能赚钱的时代一去不复返。在资金链压力下,房企抱团开发可以大大降低风险。2017年3月调控政策出台后,土地市场热度不减,但项目回款速度的放慢,以及银行贷款的进一步收紧,势必会影响房地产企业日常资金运作。如何有效降低项目的开发难度,已成为一个现实问题。

随着土地价格渐高、市场风险加大,房企越来越倾向于以“抱团”的形式获取土地。过去,这种做法主要基于“资源互补”的考量,即企业将各自具备的品牌影响力、开发能力、资金实力等优势相结合,且联合体中的企业数量很少超过三家。但如今,这种结合带有越来越多的“规避风险”意味,很多联合体中的企业数量超过3家。分析人士指出,由于土地供应始终不足,土地市场竞争激烈,联合拿地的现象短期内不会消失,甚至有可能越来越多。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从当前房企的资金面来看,实际上压力还是比较大的,所以这对于房企拿地其实是有较大考验的。而近期的供地节奏是在加快的,部分房企依然有补库存的导向。通过联合拿地,能够获得优质土地,本身也是房企未来投资扩张的一个重要体现。

“房企联合拿地联合开发除了实现优势互补以外,还有一个关键的原因是分摊风险。”地产经济学家邓浩志认为,联合拿地可以把市场风险留到了开发后期,“如果拍卖前达成共识合作开发的话,先期联手合作,可降低抢地带来的土地溢价。”

此外,严跃进还认为,从后续市场影响来看,若有机会进行联合拿地,土地扩张方面不会太被动,否则对于此类房企来说,实际上确实后续拿地的门槛会比较高,这也是当前此类地产企业需要积极关注的内容。通过联合拿地,也有助于后续战略扩张和企业规模的扩大。

相关链接

房企联合拿地几种模式

1

控股,并表。要占股50%以上才能合并财务报表,达到业绩考核要求。不少国企有这种诉求,并表但不操盘。

2

小股操盘,不并表,实现品牌输出,同时按股份占比获得权益利润。这种企业多为产品力突出的民企,希望借助联合开发模式,通过使用自身长项——品牌、产品体系、信用和采购资源等,输出品牌和管理、提高资金利用效率,同时获得品牌力提升。

3

一方操盘,其他方作为财务投资人分享收益,开发时使用操盘方的品牌。如果某个联合体经常组团拿地,那么很有可能这次是A企业操盘,下次由B企业操盘。

4

合作方根据股权比例成立项目开发公司,根据出资比例委派工作人员,共同操盘。按照事先约定的分工,比如擅长工程的造房子,擅长政府关系的跑部门,擅长策划营销的卖房子。按比例分红。

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