倪鹏飞:房价即将调整回落 2025年或迎来拐点!

昨天，中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞教授，来到书香节讲述房子的那些事。

区域红利被房地产吸食

倪鹏飞指出，宏观经济现在高度依赖房地产。资金都往房地产走，而房地产之外，又没有更好的实业可以进入，造成“低薪、中薪、高薪无论自住还是投资都买房子，企业也都直接或间接地投资房市。”

带来的结果是“所有区域的红利、潜力，都被房地产吸食、透支。任何一个区域刚规划要开发，房价就上去了，无论是京津冀、珠三角都是这样，刚出来还八字没有一撇呢，房价就哗哗的上去了，成本这么高就没法干了。”

预测房价将迎来回落

中国社科院每年撰写“中国住房发展报告”，形成了一套完整的预测数据模型。倪鹏飞预测，“2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。”

他解释，根据过去30年的中国楼市数据尤其是1998年以来的，每一轮楼价的小周期都是3年，“先是一年多左右的上升，然后各种政策调控，接着是一年左右的下降调整。本轮从去年开始楼价暴涨上升，到现在已经一年多，下半年开始进入调整。”

2025年是中国楼市拐点？

目前，中国的楼市看起来还很繁荣，这种繁荣还能持续多久呢?“房地产是否出现转折，关键看真实的需求、饱和的程度。一旦房地产供给严重过剩、全面过剩，那么，再繁荣的真实基础也就不存在了。”倪鹏飞说。

在二孩政策出台之前，中国社科院做过相关预测，“不考虑二胎因素的话，大概在2025年楼市长期的拐点就可能要出现。”倪鹏飞表示。

“其实房地产市场的排名前列个拐点，已经出现在2013年。”之所以把2013年作为排名前列个拐点，是因为“当年人均住房面积达到33平方米，在没有政府干预的情况下，房地产市场出现了一个自发的调节，就是之前的增长都是加速的增长，之后的增长都是减速的增长”，但是到2025年，“可能是一个特别的下降。所以说它是第二个拐点。”

他判断：“从目前的情况来看，由于过度的投资、过度的需求使得这个过剩提前到来。所以一线城市的严重过剩可能在2025年之前到来，甚至在2020年，都是有可能的。”

至于二孩之后对楼市拐点的影响，倪鹏飞表示，“会对房地产需求有一些影响，比如说对房地产的户型面积可能会有一些影响，但影响不会特别大，它的影响还不是主导性的，还不是很重要。”

希望广州楼市成为全国榜样

在北上广深一线城市中，广州的房价比较特例，没有暴涨，一直处于温和上涨状态，倪鹏飞对此表示肯定和表扬。他认为“一个区域房价比较低，价格不涨，就说不行”的观点是不好的价值观，“根据房地产的发展趋势、经济学的原理来判断，价格平稳增长，是一个比较好的、符合发展规律的一个趋势。”

“广州这些年来，房价比较平稳，居民收入没有下降，公共服务改善较好，在这种背景下的房价平稳，是房地产市场和整个经济社会发展比较健康的一个表现。也是我们所期望的，把房地产放在经济发展合适的位置的表现。”他希望，广州能给全国做出一个表率和榜样。

同时他也指出，广东买房投资走向，正向珠三角的惠州、东莞、珠海发展。

房价快涨城市可开征房产税

倪鹏飞对中国楼市开出的药方是开征房产税，“但已经错过了征收房产税的较佳时间点”，房地产税征收要与市场形势结合，房价上涨时征收，一举多得；房价下降时征收，对市场雪上加霜。

因此他建议：“可以在现在房价上涨较快的城市择机先征，然后再根据全国市场形势，陆续铺开。”

他估计，房地产税全面出台需要几年时间，即便按照十八届三中全会全面完成改革的计划，也可能要在2020年前后。房地产税征收难点有三：排名前列，涉及利益调整；第二，信息收集难；第三，目前的税收征管制度不支持。