倪鹏飞:房价即将调整回落 2025年或迎来拐点!

信息时报 2016-08-26 08:29
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昨天,中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞教授,来到书香节讲述房子的那些事。 区域红利被房地产吸食 倪鹏飞指出,宏观经济现在高度依赖房地产。资金都往房地产走,而房地产之外,又没有更好的实业可以进入,造成“低薪、中薪、高薪无论自住还是投资都买房子,企业也都直接或间接地投

昨天,中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞教授,来到书香节讲述房子的那些事。

区域红利被房地产吸食

倪鹏飞指出,宏观经济现在高度依赖房地产。资金都往房地产走,而房地产之外,又没有更好的实业可以进入,造成“低薪、中薪、高薪无论自住还是投资都买房子,企业也都直接或间接地投资房市。”

带来的结果是“所有区域的红利、潜力,都被房地产吸食、透支。任何一个区域刚规划要开发,房价就上去了,无论是京津冀、珠三角都是这样,刚出来还八字没有一撇呢,房价就哗哗的上去了,成本这么高就没法干了。”

预测房价将迎来回落

中国社科院每年撰写“中国住房发展报告”,形成了一套完整的预测数据模型。倪鹏飞预测,“2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。”

他解释,根据过去30年的中国楼市数据尤其是1998年以来的,每一轮楼价的小周期都是3年,“先是一年多左右的上升,然后各种政策调控,接着是一年左右的下降调整。本轮从去年开始楼价暴涨上升,到现在已经一年多,下半年开始进入调整。”

2025年是中国楼市拐点?

目前,中国的楼市看起来还很繁荣,这种繁荣还能持续多久呢?“房地产是否出现转折,关键看真实的需求、饱和的程度。一旦房地产供给严重过剩、全面过剩,那么,再繁荣的真实基础也就不存在了。”倪鹏飞说。

在二孩政策出台之前,中国社科院做过相关预测,“不考虑二胎因素的话,大概在2025年楼市长期的拐点就可能要出现。”倪鹏飞表示。

“其实房地产市场的第一个拐点,已经出现在2013年。”之所以把2013年作为第一个拐点,是因为“当年人均住房面积达到33平方米,在没有政府干预的情况下,房地产市场出现了一个自发的调节,就是之前的增长都是加速的增长,之后的增长都是减速的增长”,但是到2025年,“可能是一个绝对的下降。所以说它是第二个拐点。”

他判断:“从目前的情况来看,由于过度的投资、过度的需求使得这个过剩提前到来。所以一线城市的严重过剩可能在2025年之前到来,甚至在2020年,都是有可能的。”

至于二孩之后对楼市拐点的影响,倪鹏飞表示,“会对房地产需求有一些影响,比如说对房地产的户型面积可能会有一些影响,但影响不会特别大,它的影响还不是主导性的,还不是很重要。”

希望广州楼市成为全国榜样

在北上广深一线城市中,广州的房价比较特例,没有暴涨,一直处于温和上涨状态,倪鹏飞对此表示肯定和表扬。他认为“一个区域房价比较低,价格不涨,就说不行”的观点是不好的价值观,“根据房地产的发展趋势、经济学的原理来判断,价格平稳增长,是一个比较好的、符合发展规律的一个趋势。”

“广州这些年来,房价比较平稳,居民收入没有下降,公共服务改善较好,在这种背景下的房价平稳,是房地产市场和整个经济社会发展比较健康的一个表现。也是我们所期望的,把房地产放在经济发展合适的位置的表现。”他希望,广州能给全国做出一个表率和榜样。

同时他也指出,广东买房投资走向,正向珠三角的惠州、东莞、珠海发展。

房价快涨城市可开征房产税

倪鹏飞对中国楼市开出的药方是开征房产税,“但已经错过了征收房产税的最佳时间点”,房地产税征收要与市场形势结合,房价上涨时征收,一举多得;房价下降时征收,对市场雪上加霜。

因此他建议:“可以在现在房价上涨较快的城市择机先征,然后再根据全国市场形势,陆续铺开。”

他估计,房地产税全面出台需要几年时间,即便按照十八届三中全会全面完成改革的计划,也可能要在2020年前后。房地产税征收难点有三:第一,涉及利益调整;第二,信息收集难;第三,目前的税收征管制度不支持。

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