观点时评:以补贴鼓励租赁去库存的房地产市场

当所有的声音都在强调同一事件时，其实都是意有所指。而“去库存”的呼唤，定调了这一年房地产市场的主旋律。

1月27日，报道称相关部门正围绕发展住房租赁市场研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，同时鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

近日相关部门和机构召集万科、魔方公寓、链家等已试水“长租”的企业询问包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见或建议。

如此看来，这一次通过补贴鼓励房企发展租赁业务显然是另一种解决“去库存”的方式。早前在2015年12月14日，在中共中央政治局经济工作会议中再次提出，“农民工市民化”的去库存方案。

分析认为，从短期来看，在农民工市民化的要求下，与之相关的行政性调节手段也可以有的放矢。如果说“农民工市民化”也是从需求端解决库存，而补贴鼓励房企发展租赁业务是解决供应端的重要手段。

此外，从地区政府近期纷纷公布的工作报告表述中，除了把去库存作为各地区2016年的重点工作，同时亦强调了鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务。

1月20日，湖南省住房和城乡建设工作会议提到，湖南房地产去库存压力依然很大，部分地区去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力 措施。湖南省住建厅将指导培育和规范发展住房租赁市场，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

无独有偶，同样是二三线的福建、江西、河南在政府工作会议中均提出，2016年积极做好商品房“去库存”工作并鼓励存量房租赁市场。

不过对于这样的举措能否有效解决库存压力，并推动房地产企业积极发展租赁业务？

一方面，在过去一年从政策层面上首次把去库存作为中国房地产市场重要的目标，不得不承认，库存已经影响到了经济的发展。

数据显示，测算1998年房改以来的已开工未销售数据，全国隐含住宅库存为28亿平方米，按照目前去化速度隐含去化周期2.4年，远超所谓的8-16个月的正常区间。

据不完全统计，房地产租赁市场目前经过初步的测算，2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要的现实机遇。

1月26日，广东省发展和改革委员会主任何宁卡在广东省“两会”上表示，广东要推进农民工的市民化，满足新市民的住房需求；推进住房制度改革，以满足城镇化新市民为落脚点，构建购租并举的住房制度，大力发展住房租赁业。

业内人士表示，政府鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。

另一方面，目前中国住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善、供应主体较为单一等问题。

此次政策中明确将加以扶持，是因为只要对住房租赁机构模式引导好，在规范住房租赁行为、满足承租人需求、稳定租赁市场方面都将有积极意义。

通过补贴的方式支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。分析认为，这是政策鼓励和引导的发展方向。

或许房地产开发企业更倾向于出售，还需想办法调动企业发展租赁业务的积极性。