德州楼市:商品房销售平稳增长,待售面积继续下降

2017年，德州市牢固树立“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真贯彻中央及各级政府的决策部署，坚持因城施策、分类指导的调控原则，出台《德州市中心城区住宅用地供应中期（2017-2021年）规划》 等调控政策，全市房地产市场供需两端齐发力，呈现新开工面积大幅增长，投资增速明显加快，商品房销售保持平稳增长，待售面积继续下降的稳健运行态势。

一、房地产市场运行特点

（一）房地产开发投资快速增长

上半年，全市房地产开发投资累计完成97.02亿元，增长20.0%，比上年同期提高33.3个百分点，分别高于全市固定资产投资增速和全省房地产开发投资增速9.0个和9.9个百分点。今年以来，德州市房地产开发投资增速一直处于全省前列，一季度居全省第1位，上半年居全省第4位，房地产开发投资快速增长是支撑全市固定资产投资稳定增长的重要力量。上半年，全市房地产开发投资对固定资产投资增长的贡献率达14.3%，拉动全市投资增长1.6个百分点。

新开工项目带动作用强，建筑工程投资增长快。2016年，以“化解房地产库存”为目标，楼市利好政策陆续出台，为房地产业发展营造了较为宽松的市场环境。2017年，随着销售形势逐步好转，开发企业投资信心恢复，新开工项目明显增多，建筑工程投资增长加快。上半年，全市新增房地产项目39个，较去年同期增加10个，计划总投资159.48亿元，完成开发投资21.74亿元，增长10.1%，拉动全市房地产开发投资增长2.5%。从构成看，上半年全市房地产建筑工程完成投资 78.72亿元，增长31.9%，分别较去年同期、一季度提高40.6个、5.1个百分点，占全部投资的81.1%；安装工程完成投资9.20亿元，下降13.2%，占全部投资的9.5%；设备工器具购置投资1.58亿元，增长69.9%；其他费用投资7.52亿元，下降21.9%。

90平方米以上户型住宅投资持续加快，别墅、高档公寓投资翻两番。上半年，全市商品住宅完成投资75.92亿元，增长13.4%；办公楼完成投资0.55亿元，下降51.8%；商业营业用房完成投资15.75亿元，增长47.3%；其他完成投资4.80亿元，增长127.5%。从住宅户型看，90平方米及以下户型住宅投资17.85亿元，下降23.9%，较去年同期回落12.7个百分点；90-144平方米户型住宅投资50.97亿元，增长27.3%，较去年同期提高43.4个百分点；144平方米以上户型住宅投资7.11亿元，增长108.5%，较去年同期提高110.2个百分点。别墅、高档公寓投资2.46亿元，是去年同期的4.39倍。

（二）商品房销售面积及销售额增速持续平稳

自年初以来，德州市商品房销售面积和销售额一直保持两位数增长态势，销售市场持续向好，增速持续平稳。上半年，全市商品房销售面积286.45万平方米，增长31.3%，比一季度提高3.5个百分点，比去年同期提高4.1个百分点，其中住宅销售面积250.17万平方米，增长27.9%，比一季度提高6.1个百分点。全市商品房销售额128.42亿元，增长44.0%，比一季度提高10.5个百分点，比上年同期提高12.3个百分点，其中住宅销售额110.16亿元，增长38.2%，比一季度提高11.6个百分点。

上半年，全市商品房销售呈现三大特点：一是非住宅类好于住宅。非住宅类商品房销售面积36.28万平方米，同比增长60.7%，高出全市销售面积增速29.4个百分点，其中商业营业用房销售面积28.16万平方米，同比增长101.72%；非住宅类商品房销售额18.26亿元，增长92.4%，高出全市销售额增速48.4个百分点。二是期房好于现房。现房销售面积75.79万平方米，增长21.5%，销售额34.83 亿元，增长37.2%，而期房销售面积210.66万平方米，增长35.3%，销售额93.59亿元，增长46.7%。三是90-144平方米住宅户型最受青睐。全市商品住宅销售套数22834套，其中90-144平方米住宅户型销售16256套，占全部销售套数的71.2%，是90平方米以下住宅户型销售套数（5947套）的2.7倍，是144平方米以上住宅户型销售套数（631套）的25.8倍。

（三）竣工放缓，新开工增速波动性回升

去年下半年以来，全市房屋竣工面积增速呈先涨后降的趋势，前期一直攀升，在今年2月份达到167.8%后持续回落，新开工面积增速呈波动性回升趋势，主要是在去库存各项政策有效释放实施的背景下，房地产业根据市场形势不断调整的结果。上半年，全市房屋竣工面积160.50万平方米，增长11.5%，增幅比上年同期回落22.5个百分点，比一季度回落34.7个百分点。其中，住宅竣工面积119.32万平方米，下降3.0%，增速分别较去年同期、 一季度回落31.6个、23.6个百分点，占房屋竣工面积的74.3%。

受当前房地产市场平稳向好的影响，房地产开发企业投资信心恢复，开发意愿强烈。上半年，全市房屋新开工面积402.97万平方米，增长81.8%，增速比上年同期提高95.1个百分点，比一季度提高12.3个百分点。其中，住宅新开工面积317.23万平方米，增长80.4%，比一季度提提高20.5个百分点，占房屋新开工面积的78.7%。

2016年6月份以来全市房屋竣工面积、新开工面积增速情况

（四）非住宅类去库存效果逐步显现

上半年，全市商品房待售面积为94.72万平方米，比年初减少20.87万平方米，同比下降28.7%，增速持续回落，分别较去年同期、一季度回落53.3个17.2个百分点。

上半年，全市住宅待售面积71.91万平方米，比年初减少15.69万平方米，同比下降29.8%。非住宅类商品房待售面积22.81万平方米，比年初减少5.19万平方米，同比下降24.9%，增速分别较年初、一季度回落10.2个、23.5个百分点，去库存效果逐步显现。其中，办公楼待售面积1.34万平方米，和去年同期持平；商业营业用房待售面积18.91万平方米，下降14.8%；其他房屋待售面积2.56万平方米，下降62.4%。

二、当前房地产市场需要关注的几个问题

（一）面积下降价格上升，土地购置均价涨幅较快 经历了上一轮的市场调整后，房地产企业开发投资渐趋理性，拿地较为谨慎，土地购置面积增速持续下降。在招拍挂的拿地方式下，销售市场的升温助推了企业土地购置成本的增加，位置好地段佳的开发用地土地购置价格上涨较快，全市土地购置均价上升。上半年，全市房地产企业土地购置面积51.09万平米，同比下降33.7%，增速较一季度回落6.9个百分点，较年初回落25.4个百分点。土地成交价款10.20亿元，是去年同期的12倍，较去年同期增加9.35亿元。土地购置均价1997元/平方米，同比增长80.7%，较去年同期上涨892元/平方米，较一季度上涨210元/平方米。上半年，全市中心城区土地购置面积20.60万平方米，增长4.6%，土地成交价款5.31亿元，同比增长61.6%，占全市成交价款的52.1%，土地购置均价2579元/平方米，高于全市平均价格582元/平方米。

（二）国内贷款占比较低，资金结构有待优化 上半年，全市房地产开发企业本年实际到位资金138.22亿元，是在建项目完成投资的1.4倍，同比增长17.0%，低于开发投资增速3.0个百分点。从资金结构看，国内贷款13.16亿元，下降23.3%，仅占9.5%；自筹资金50.02亿元，增长0.3%，占到位资金的36.2%；其他来源资金75.03亿元，占到位资金的54.3%，增长47.0%。其中，定金及预收款39.37亿元，个人按揭贷款29.06亿元，分别占到位资金的28.5%和21.0%，分别增长36.0%和110.1%。

（三）销售均价持续上涨

年初以来，建筑材料成本价格上涨带动了商品房市场价格的上涨，加之近两年商品房去库存导致新增房源的减少、价格洼地优势的影响以及改善性需求的不断释放，全市各县区中心地段的优质楼盘销售均价上涨明显，带动全市商品房销售价格整体上涨。上半年，全市商品房销售均价4483元/平方米，同比增长9.6%，环比提高2.7个百分点，分别较去年同期、一季度提高6.1个、5.0个百分点；全市商品住宅销售均价为4403元/平方米，较去年同期增长8.0%，环比提高1.8个百分点，较一季度提高4.1个百分点。上半年，全市中心城区商品房销售均价 5151元/平方米，同比增长12.5 %，高于全市商品房销售均价668元/平方米；全市中心城区商品住宅销售均价为 5129元/平方米，同比增长11.4%，高于全市商品住宅销售均价726元/平方米。

三、促进房地产市场健康发展的几点建议

（一）加强土地开发利用动态监测

加强对已供住宅用地开竣工、开发建设进度等情况进行实地巡查，及时更新开发利用信息，加强统计分析，建立健全土地市场动态监测与监管系统，保持对全市住宅用地开发利用的实时、动态监测。对于部分房价攀升过快的地区，在严格落实限购限贷较新政策的同时加快土地供应，监督房地产企业及时开、竣工，加快项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。严格落实市国土部门关于用地管理和调控的要求，引导把握项目开工建设节奏，避免产生新的、大面积的库存。

（二）构建多元化融资体系，积极拓展企业融资渠道

积极拓展房地产企业融资渠道，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制；构建多元化融资体系，完善房地产金融法律法规，加强对各类金融机构的引导，推动建立多层次融资体系，为房企提供不同的融资场所，促进房地产向多元化融资方向发展；加大对企业购地资金监察力度。防止违法违规资金进入土地招拍挂市场，避免土地恶意炒作。

（三）加强政策落实、市场监管和科学引导

当前房地产市场进入一个新的发展阶段，要密切关注投资、销售、土地购置等房地产市场各类指标变动情况，谨防由房价持续上涨引起房地产市场波动，要及时向社会公众公布土地和房屋供应信息，缓解供需紧张的市场预期，引导消费者对于政策和市场有正确的理解和认知，促进房地产消费理性发展。积极引导媒体正面宣传房地产市场，让社会及时准确、全面理解房地产市场调控政策，形成有利于稳定市场预期、稳定房价的舆论氛围。

来源：德州统计局