来自疫情的警示:今后买房一定要重视这些指标

德州焦点 2020-02-07 09:14:51
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地产,定好的部署乱了

新闻来源:功夫财经

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地产,定好的部署乱了

2月3日,国家又开会了,同一主题,10天来,第二次开会,确实很罕见,但也在意料之中。上一次会议(1月25)的主题是“防控疫情”,这一次则是全力防控疫情的同时,该操心经济了。要记住会议的这句话:“各级党委和政府要继续为实现今年经济社会发展目标任务而努力”。

政策思路很清晰,困难考虑大一些、足一些,各行业马上开展疫后“重建”。对地产来说,疫情影响很大,这是共识。笔者所在的广州,内外部环境利好(降准降息、限购调整和人才政策)下,2019年底楼市翘尾行情显著。但到了2020年1月,新房成交下跌15%,下半月成交仅占全月30%。

而且,疫情打乱了地产在国家宏观经济战略中的部署。在2020年“2收官、1决胜、1准备”(“十三五”和脱贫攻坚“收官”、决胜全面建成小康,“十四五”开局准备)的特殊年份。地产这个“庞然大物”,扮演着“稳定但不添乱、助力但不放肆”的角色。可以说,寄予厚望!

所以,“稳地价、稳房价、稳预期”这个“三稳”,成了房地产长效机制的目标,这是首次提出。而且,对地方来说,中央要求,要把“房住不炒”与“三稳”协同(而非对立)起来。言下之意,既要稳楼市(一定程度的量价上升,可接受,比如5%的房价涨幅),但不能让投机再起。

唯有此,才能稳投资、稳消费、稳收入(“六稳”的关键)。

因为,地产直接或间接关联了国民经济投资、消费和居民收入的大部分;唯有此,GDP才能保持在合理区间(猜测的目标大概在5.8%-6%),收官也好、决胜也好、准备也好,才能相对从容;唯有此,2020年这个被誉为“迎难而上”新十年的开始,才能走的相对顺利一些。

记住,稳定中的增长,是解决一切问题的基础。而地产,若能稳投资、稳消费,支撑财政支出和公共设施建设,也算是为重建做贡献了。

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地产重建,开启了

所以,在2019年底各地楼市翘尾行情出现后,大家普遍认为,2020年一季度的楼市“小阳春”,值得期待。没想到,疫情这只黑天鹅,犹如冲进瓷器店的大象,扑向了关系一年之计的新春。也不要担心,因为关键时刻,集中力量办大事的优势,千百年来屡挫屡强的民族韧性,发挥效力了。

2月3日,3000多股跌停,但没有想到,仅仅第二个交易日,失地尽复,主板、创业板全线报涨,机构、个人无一“做空”,纷纷买入“爱国股”、“爱国基金”。这让我想起,金融危机后的2009年初,形势很危急,全球股市一地鸡毛,国人同仇敌忾。股市从1664点绝地反击,随后探至3400多点。

说明了什么?纵观古今,但凡国家面临困难时,爱国热情便激发出来。房地产和股市都一样,都是关系到宏观经济预期和增长、关系到金融体系稳定、关系到老百姓(74.82 +3.77%,诊股)腰包和福利的资产市场。2003年(非典)也好、2008年(金融危机)也好,哪个行业受损,哪个行业的重建政策立马出台。

央行行动了,连续两天逆回购,大手笔投放低成本资金,呵护实体经济资金面;银保监会行动了,受疫人群可延后还贷;公积金行动了,可用于防控疫情支出,这段时间公积金贷款逾期要酌情处理;房企、公寓协会行动了,大家在减租上或倡议、或跟着减。地产疫后重建,正在筹备中。

当然,大家预期的,来自地方政府的扶持政策,正在酝酿中。媒体普遍预期,限购限贷松绑、限售退出、地产领域减税降费、人才政策加大力度等等,都会到来。笔者认为,此次疫情对劳动力密集的第三产业冲击很大,按下“暂停键”对制造业、建筑业等第二产业冲击也不小。

这意味着,不管是居民微观个体,还是小微创业者、中小民企,这些本来就相对脆弱的群体,都会受到冲击。楼市的购买力,无疑会受到很大影响。由此推断,此前密集布下的限制性政策,限购限贷也好、限售也好、限价也好,供地约束(竞配建、竞人才住房)等,调整也在情理之中。

本来,调控就是短期的,就是逆经济风向行事。市场回升了,再反向调整回来。总之,调控的大原则是,房住不炒与“三稳”的协同,回归实体,支撑公共设施建设。

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政策怎么动,父母官看着办

毫无疑问,受损最大的地区,比如湖北(武汉、黄冈、温州等),外来人口多导致复工难度大的地区(珠三角、长三角等)、中西部“强省会”城市,政府可能会出台松绑行政限制性政策的措施。

但是,根据这几天政治局会议、央行、银保监等的表态来看,重建政策强调结构性,而不是像2008年那样,经济面临失速的系统性风险,需要大水漫溉、全面刺激。

比如,央行发放再贷款,连续2日逆回购,但没有降准降息;公积金或商业房贷还贷延后、逾期酌情考虑,重点也是受疫情冲击的人群;财政政策积极,但预算内资金优先投向疫情重灾区。到目前为止吗,调控政策还在制定和评估中。可见,重建政策的基调,还是保持结构性地“扶弱”,而非全面刺激。

这也很好理解。新冠疫情,它只是一次性的外部冲击,不会乱了国家的方略和大计。经济转型,构建“科技创新+消费内需”的“双引擎”,摆脱地产依赖、投资依赖,这个顶层纲领不会变。相应地,在楼市调控基调上,近两年可谓政通人和、不再摇摆,定力保持的很不错。

也就是,夯实城市政府主体责任的前提下,将“房住不炒”和“三稳”协同起来。国家的态度很清晰,各个城市政府的父母官,调控的权利给到你,责任也给到你,所谓权责对等嘛!此次疫情,暴露出来的短板和治理体系上的问题,更加强调地方主体责任,守土有责在楼市上也适用。

所以,大家看到,这几年楼市成交量在高位徘徊了4年,商品房销售面积在15-17亿平米、销售金额在12-15万亿元,年度波动就是5个百分点左右,这就是国家战略。分解到地方,就是“稳字当头”。此次疫情冲击下,逻辑不会变。要不要出政策,出什么政策,地方自己看着办。

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选房新逻辑,卡住时间节点

我估计,凡是疫情较重的城市,外来人口多、流动性比较大的城市,复工都比较慢,不能太乐观。毕竟,从按下暂停键的“0”,恢复到正常状态的“1”,中性估计得半年左右,悲观估计会更长。

上半年及年中前后,楼市都会受到很大的冲击。外来人口多(抢人或自然流入)、流动性大,受疫情冲击严重,也是都市圈的核心,城市短板明显,基建投资大,重建任务重,需要地产对接实体经济。

所以,武汉、郑州、重庆等中部、西部核心城市,围绕这几个节点型大城市的都市圈外围城市,强省会城市(长沙、太原、合肥等),政策松绑可能会比较密集。这也正常,近几年这些城市忙于承接东部产业转移、积极抢人、城市变成了大工地,但公共卫生等服务设施的欠账较明显。

未来,围绕医疗卫生、教育、地下管网等公共服务的“补短板”,将在这些城市后续建设中成为重点。相应地,以支持基建及上下游发展、公共服务等方式,地产回归实体、服务实体的功能,将继续发扬光大。对购房者来说,这时局部这些城市的物业,既是较为理想的时间点,也是为城市公共服务做贡献。

首先,当下的时间点,可谓“黄金坑”、“黄金洼地”,房企在这些城市的新盘,以大盘居多,普遍资金链紧张,短期内大家不出门,买卖需求孱弱,市场情绪低迷,这会逼开发商让利,大家随便挑、随便选。

其次,“房住不炒”架构下,短炒一去不复返。公共服务“补短板”,意味着长期投资价值可以期待。

大家想想,凡是疫情较重的城市(抛开武汉之外的湖北其他城市),多半是外来人口较多、流动性大的城市。城市活力强,在疫情这个黑天鹅来临后,其另一面,不就是病毒传播快嘛!再想想,当短板补上后,是不是城市的前景就更上一层楼了呢?

估计,2-3月份开发商或有降价促销举动,3月“两会”前后,各地政策会调整。不过,调整的方向,依然是支持首套房购置、改善等合理需求,加大住房保障,保护低收入人群(特别是受疫情冲击的人群)有体面的住房需求,杜绝投资投机复归。

现在,情绪比较低(就像2008年底的A股和楼市),从购房时机来看, 整个2月份都是合适的选择(当然,要做好自身的疫情防控),此时可分享情绪低迷下的“洼地”机会。区域选择上,除了主城区以外,大城市打造都市圈,降低人口密度,加大配套建设,轨道交通互联互通,预计未来将被支持,外围卫星城建设提速,也可以是购房置业的选择。

二手房也是如此。对买房人来说,可谓“多方助攻”。

首先,2月份愿意拿出来放盘的业主,一定是急卖的,让利幅度,让你惊喜到掉了下巴;

其次,中介已好久没开张了,比业主还急,一定会拿出笋盘给你,带看、交易、按揭、过户等,各个环节的服务也会很好。你还等什么呢?

最后,年初放贷,年末收获,这是银行的经营传统。一季度的额度充足,现在又有重建的任务,金融市场又比较宽松,2月份的利率也会比较低。

这里要注意,告别高增长、攻坚经济转型、减费降税等综合经济环境下,重建也好,补短板也好,收官也好,决胜小康也好,国企和财政支出的压力很大,贯彻“房住不炒”的前提下,地产既可对接实体,又能实现自身平稳大有所为,不能把政策调整,当作刺激楼市。

当然,在主体责任、约谈问责下,地方在制定和评估政策的过程中,也会有所为、有所不为。

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存量时代加速,什么才是真正的“笋盘”

现在,各大城市每一个行政区、新区,都不缺房子,什么是真正的“笋盘”呢?一定是同一户型、面积段的情况下,性价比最高的那一套,也就是总价最低,或者综合最喜人。因为,购房者都有中意的片区、小区,甚至是大社区。选定之后,你要做的第一步,就是比价格、比综合。

先让中介把所有代理的房子拿出来,然后,做个EXCEL表,把每一套房子的总价、楼层、面积、装修程度、有无按揭、是否“满五唯一”(不用缴纳营业税、个税)、业主是否有车位(如果你需要)等,统统地列在一起。然后,就按照性价比最高的原则,自己的支付能力和喜好,算计哪套房子最划算,就看哪套、买哪套。

对上面讲的城市,重建政策、扶持政策,补短板政策,应该在一季度一揽子出台,建议在上半年完成购房和过户。整个一季度,这些城市的需求异常孱弱,多挑少买,当然笋盘例外,二季度是决策落地的最佳时机。对于一线城市来说,楼市需求弹性大,市场很敏感,很多人盯着这个时机,建议在3月之前搞定。

最后,接下来返城和复工以后,社区和物业管理将迎来最大考验,也是疫情防控的新前线。在卫生防护、信息登记、防疫监测、人群隔离等方面,哪些社区做得好,无疑将是未来选房的“硬核”。就如同哪个小区的垃圾分类做的好一样,无疑将是提升物业价值的得分项之一,你也要注意了。

此次疫情,将加速楼市存量时代到来,有些楼盘表面光鲜,但物业管理、社区安保,可能做得一塌糊涂,或垃圾分类迟迟不到位,未来会与其他社区大分野,你要注意了。

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