来自疫情的警示:今后买房一定要重视这些指标

新闻来源：功夫财经

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地产，定好的部署乱了

2月3日，国家又开会了，同一主题，10天来，第二次开会，确实很罕见，但也在意料之中。上一次会议（1月25）的主题是“防控疫情”，这一次则是全力防控疫情的同时，该操心经济了。要记住会议的这句话：“各级党委和政府要继续为实现今年经济社会发展目标任务而努力”。

政策思路很清晰，困难考虑大一些、足一些，各行业马上开展疫后“重建”。对地产来说，疫情影响很大，这是共识。笔者所在的广州，内外部环境利好（降准降息、限购调整和人才政策）下，2019年底楼市翘尾行情显著。但到了2020年1月，新房成交下跌15%，下半月成交仅占全月30%。

而且，疫情打乱了地产在国家宏观经济战略中的部署。在2020年“2收官、1决胜、1准备”（“十三五”和脱贫攻坚“收官”、决胜全面建成小康，“十四五”开局准备）的特殊年份。地产这个“庞然大物”，扮演着“稳定但不添乱、助力但不放肆”的角色。可以说，寄予厚望！

所以，“稳地价、稳房价、稳预期”这个“三稳”，成了房地产长效机制的目标，这是首次提出。而且，对地方来说，中央要求，要把“房住不炒”与“三稳”协同（而非对立）起来。言下之意，既要稳楼市（一定程度的量价上升，可接受，比如5%的房价涨幅），但不能让投机再起。

唯有此，才能稳投资、稳消费、稳收入（“六稳”的关键）。

因为，地产直接或间接关联了国民经济投资、消费和居民收入的大部分；唯有此，GDP才能保持在合理区间（猜测的目标大概在5.8%-6%），收官也好、决胜也好、准备也好，才能相对从容；唯有此，2020年这个被誉为“迎难而上”新十年的开始，才能走的相对顺利一些。

记住，稳定中的增长，是解决一切问题的基础。而地产，若能稳投资、稳消费，支撑财政支出和公共设施建设，也算是为重建做贡献了。

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地产重建，开启了

所以，在2019年底各地楼市翘尾行情出现后，大家普遍认为，2020年一季度的楼市“小阳春”，值得期待。没想到，疫情这只黑天鹅，犹如冲进瓷器店的大象，扑向了关系一年之计的新春。也不要担心，因为关键时刻，集中力量办大事的优势，千百年来屡挫屡强的民族韧性，发挥效力了。

2月3日，3000多股跌停，但没有想到，仅仅第二个交易日，失地尽复，主板、创业板全线报涨，机构、个人无一“做空”，纷纷买入“爱国股”、“爱国基金”。这让我想起，金融危机后的2009年初，形势很危急，全球股市一地鸡毛，国人同仇敌忾。股市从1664点绝地反击，随后探至3400多点。

说明了什么？纵观古今，但凡国家面临困难时，爱国热情便激发出来。房地产和股市都一样，都是关系到宏观经济预期和增长、关系到金融体系稳定、关系到老百姓(74.82 +3.77%,诊股)腰包和福利的资产市场。2003年（非典）也好、2008年（金融危机）也好，哪个行业受损，哪个行业的重建政策立马出台。

央行行动了，连续两天逆回购，大手笔投放低成本资金，呵护实体经济资金面；银保监会行动了，受疫人群可延后还贷；公积金行动了，可用于防控疫情支出，这段时间公积金贷款逾期要酌情处理；房企、公寓协会行动了，大家在减租上或倡议、或跟着减。地产疫后重建，正在筹备中。

当然，大家预期的，来自地方政府的扶持政策，正在酝酿中。媒体普遍预期，限购限贷松绑、限售退出、地产领域减税降费、人才政策加大力度等等，都会到来。笔者认为，此次疫情对劳动力密集的第三产业冲击很大，按下“暂停键”对制造业、建筑业等第二产业冲击也不小。

这意味着，不管是居民微观个体，还是小微创业者、中小民企，这些本来就相对脆弱的群体，都会受到冲击。楼市的购买力，无疑会受到很大影响。由此推断，此前密集布下的限制性政策，限购限贷也好、限售也好、限价也好，供地约束（竞配建、竞人才住房）等，调整也在情理之中。

本来，调控就是短期的，就是逆经济风向行事。市场回升了，再反向调整回来。总之，调控的大原则是，房住不炒与“三稳”的协同，回归实体，支撑公共设施建设。

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政策怎么动，父母官看着办

毫无疑问，受损较大的地区，比如湖北（武汉、黄冈、温州等），外来人口多导致复工难度大的地区（珠三角、长三角等）、中西部“强省会”城市，政府可能会出台松绑行政限制性政策的措施。

但是，根据这几天政治局会议、央行、银保监等的表态来看，重建政策强调结构性，而不是像2008年那样，经济面临失速的系统性风险，需要大水漫溉、全面刺激。

比如，央行发放再贷款，连续2日逆回购，但没有降准降息；公积金或商业房贷还贷延后、逾期酌情考虑，重点也是受疫情冲击的人群；财政政策积极，但预算内资金优先投向疫情重灾区。到目前为止吗，调控政策还在制定和评估中。可见，重建政策的基调，还是保持结构性地“扶弱”，而非全面刺激。

这也很好理解。新冠疫情，它只是一次性的外部冲击，不会乱了国家的方略和大计。经济转型，构建“科技创新+消费内需”的“双引擎”，摆脱地产依赖、投资依赖，这个顶层纲领不会变。相应地，在楼市调控基调上，近两年可谓政通人和、不再摇摆，定力保持的很不错。

也就是，夯实城市政府主体责任的前提下，将“房住不炒”和“三稳”协同起来。国家的态度很清晰，各个城市政府的父母官，调控的权利给到你，责任也给到你，所谓权责对等嘛！此次疫情，暴露出来的短板和治理体系上的问题，更加强调地方主体责任，守土有责在楼市上也适用。

所以，大家看到，这几年楼市成交量在高位徘徊了4年，商品房销售面积在15-17亿平米、销售金额在12-15万亿元，年度波动就是5个百分点左右，这就是国家战略。分解到地方，就是“稳字当头”。此次疫情冲击下，逻辑不会变。要不要出政策，出什么政策，地方自己看着办。

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选房新逻辑，卡住时间节点

我估计，凡是疫情较重的城市，外来人口多、流动性比较大的城市，复工都比较慢，不能太乐观。毕竟，从按下暂停键的“0”，恢复到正常状态的“1”，中性估计得半年左右，悲观估计会更长。

上半年及年中前后，楼市都会受到很大的冲击。外来人口多（抢人或自然流入）、流动性大，受疫情冲击严重，也是都市圈的核心，城市短板明显，基建投资大，重建任务重，需要地产对接实体经济。

所以，武汉、郑州、重庆等中部、西部核心城市，围绕这几个节点型大城市的都市圈外围城市，强省会城市（长沙、太原、合肥等），政策松绑可能会比较密集。这也正常，近几年这些城市忙于承接东部产业转移、积极抢人、城市变成了大工地，但公共卫生等服务设施的欠账较明显。

未来，围绕医疗卫生、教育、地下管网等公共服务的“补短板”，将在这些城市后续建设中成为重点。相应地，以支持基建及上下游发展、公共服务等方式，地产回归实体、服务实体的功能，将继续发扬光大。对购房者来说，这时局部这些城市的物业，既是较为理想的时间点，也是为城市公共服务做贡献。

首先，当下的时间点，可谓“黄金坑”、“黄金洼地”，房企在这些城市的新盘，以大盘居多，普遍资金链紧张，短期内大家不出门，买卖需求孱弱，市场情绪低迷，这会逼开发商让利，大家随便挑、随便选。

其次，“房住不炒”架构下，短炒一去不复返。公共服务“补短板”，意味着长期投资价值可以期待。

大家想想，凡是疫情较重的城市（抛开武汉之外的湖北其他城市），多半是外来人口较多、流动性大的城市。城市活力强，在疫情这个黑天鹅来临后，其另一面，不就是病毒传播快嘛！再想想，当短板补上后，是不是城市的前景就更上一层楼了呢？

估计，2-3月份开发商或有降价促销举动，3月“两会”前后，各地政策会调整。不过，调整的方向，依然是支持首套房购置、改善等合理需求，加大住房保障，保护低收入人群（特别是受疫情冲击的人群）有体面的住房需求，杜绝投资投机复归。

现在，情绪比较低（就像2008年底的A股和楼市），从购房时机来看， 整个2月份都是合适的选择（当然，要做好自身的疫情防控），此时可分享情绪低迷下的“洼地”机会。区域选择上，除了主城区以外，大城市打造都市圈，降低人口密度，加大配套建设，轨道交通互联互通，预计未来将被支持，外围卫星城建设提速，也可以是购房置业的选择。

二手房也是如此。对买房人来说，可谓“多方助攻”。

首先，2月份愿意拿出来放盘的业主，一定是急卖的，让利幅度，让你惊喜到掉了下巴；

其次，中介已好久没开张了，比业主还急，一定会拿出笋盘给你，带看、交易、按揭、过户等，各个环节的服务也会很好。你还等什么呢？

最后，年初放贷，年末收获，这是银行的经营传统。一季度的额度充足，现在又有重建的任务，金融市场又比较宽松，2月份的利率也会比较低。

这里要注意，告别高增长、攻坚经济转型、减费降税等综合经济环境下，重建也好，补短板也好，收官也好，决胜小康也好，国企和财政支出的压力很大，贯彻“房住不炒”的前提下，地产既可对接实体，又能实现自身平稳大有所为，不能把政策调整，当作刺激楼市。

当然，在主体责任、约谈问责下，地方在制定和评估政策的过程中，也会有所为、有所不为。

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存量时代加速，什么才是真正的“笋盘”

现在，各大城市每一个行政区、新区，都不缺房子，什么是真正的“笋盘”呢？一定是同一户型、面积段的情况下，性价比较高的那一套，也就是总价较低，或者综合最喜人。因为，购房者都有中意的片区、小区，甚至是大社区。选定之后，你要做的排名前列步，就是比价格、比综合。

先让中介把所有代理的房子拿出来，然后，做个EXCEL表，把每一套房子的总价、楼层、面积、装修程度、有无按揭、是否“满五少有”（不用缴纳营业税、个税）、业主是否有车位（如果你需要）等，统统地列在一起。然后，就按照性价比较高的原则，自己的支付能力和喜好，算计哪套房子最划算，就看哪套、买哪套。

对上面讲的城市，重建政策、扶持政策，补短板政策，应该在一季度一揽子出台，建议在上半年完成购房和过户。整个一季度，这些城市的需求异常孱弱，多挑少买，当然笋盘例外，二季度是决策落地的较佳时机。对于一线城市来说，楼市需求弹性大，市场很敏感，很多人盯着这个时机，建议在3月之前搞定。

最后，接下来返城和复工以后，社区和物业管理将迎来较大考验，也是疫情防控的新前线。在卫生防护、信息登记、防疫监测、人群隔离等方面，哪些社区做得好，无疑将是未来选房的“硬核”。就如同哪个小区的垃圾分类做的好一样，无疑将是提升物业价值的得分项之一，你也要注意了。

此次疫情，将加速楼市存量时代到来，有些楼盘表面光鲜，但物业管理、社区安保，可能做得一塌糊涂，或垃圾分类迟迟不到位，未来会与其他社区大分野，你要注意了。