评论:需要高度重视土地供应问题

21世纪经济报道 2016-12-09 08:26:00
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年关将近,又到了总结的时间。 很多房企在汇总今年的销售额,不必说,拜1-9月一二线城市楼市劲爆之赐,绝大多数规模房企都已提前完成全年任务,极少数还有所图的,正在拼命冲刺。 不过,我跟几位资深同行和专家聊过,今年谁能率先到达4000亿销售额,已经不感兴趣了。谁拿行业第一,也没那么刺激了。仿佛到了一定高

年关将近,又到了总结的时间。

很多房企在汇总今年的销售额,不必说,拜1-9月一二线城市楼市劲爆之赐,绝大多数规模房企都已提前完成全年任务,极少数还有所图的,正在拼命冲刺。

不过,我跟几位资深同行和专家聊过,今年谁能率先到达4000亿销售额,已经不感兴趣了。谁拿行业第一,也没那么刺激了。仿佛到了一定高度,就是数字组合游戏了。

对各地城市来说,卖地收入一直是个避不开的话题。以往惯例,媒体都喜欢将年度土地出让金总额排名居前的城市拎出来晒晒。按理得到次年1月初才能拿到一年的确切数字,但有些城市现在就知道了。譬如北京市。

根据我们记者的报道,北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块,其成交时间均为2017年。这意味着,2016年北京不会再有商品住宅用地出让。而住宅用地,正是最为人们关注的。因为大家平时所说的房价,主要是指商品住宅价格。

据统计,2016年内,北京市完成13宗地块共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米,预计获得相关土地出让金455.655亿元。无论是规划建筑面积,还是建筑用地面积,均是北京含住宅用地供应近五年来的最低值。

根据2016年4月22日公布的北京市2016年度国有建设用地供应计划,住宅用地计划供应1200公顷,商服用地400公顷。计划供应住宅用地1200万平方米,实际完成84.56万平方米。当然,计划供应的住宅用地里,可能还包括非商品住宅用地,而84.56万平方米是公开招拍挂的商品住宅用地。但实际出让面积如此之低,仍令人惊诧。北京市此前有过多年未完成住宅用地计划的先例,但像今年这样完成率如此之低,在我记忆中,似乎还是第一次。

近几年,地产商都加快了周转率。不少品牌房企,从拿地到开盘,已经缩短到9个月,有的甚至只有6个月。也就是说,今年拿的地块,一般来说,明年就可以开盘。土地供应直接影响到商品房供应,这已是常识。

商品房供应不足会产生什么影响?

举个例子。去年5月南京新房库存降至5.2万套,7月继续降至4.9万套,今年2月底降至4万套以内,4月跌破3万套,7月5日降到2.2万套,刷新历史记录。按当时的去化率,新建商品房库存量不够卖两个月的时间。

回过头去看,也正是去年6月后,南京市房价进入加速上涨的通道,这显然与商品房供应不足有直接关系。而2015年商品住宅供应不足,与2014年的商品住宅用地供应有直接关系。根据南京市土地供应计划,2014年计划供应商品住宅500公顷(500万平方米),但我查到的数据,2014年出让商品住宅和包括商品住宅的地块完成292.38万平方米。

南京的案例是在调控之前。9月之前,我多次说过,此轮房价上涨,货币是主因。这已为2016年1-9月的信贷数据所证实。超过三成的新增信贷是房地产信贷。信贷是影响房价的第一主导因素,供求关系是第二重要的因素。那么,调控之后,供求关系将置于何种位置?

如你所知,此轮调控,除了限购之外,最具威力的是对流向房地产的资金一紧再紧。在此情况下,主导房价的几大因素,供求关系已跃居第一位。

当然,一二线城市的调控是同时从供需着手。限购之下,需求被限制。但请注意,2010年以来,北京上海深圳广州的限购就没有放松过。也就是说,在限购之下,这些城市仍保持着旺盛的住房需求。从现实看,这些需求依旧存在。

那么,土地供应问题就应格外引起重视。

我并不想说,今年土地供应严重不足,明年北京市的房价就会如何如何。因为,除了今年的土地供应会对明年的商品房供应形成直接影响外,二手房和新房库存也是影响明年房价的重要因素。如果二手房流转率加快,已有的新建商品房库存不出现急跌,也不至于令房价直线上扬,今年的调控如此严厉,我相信市场主体对此心知肚明。

地产界人士都明白,政府部门并不乏调控楼市的工具,包括行政管控房价的手段。在当前形势下,有些工具也是可以理解。但是,房地产市场的特殊性在于,它具有很大的刚性,尤其是房价,它的内在张力要压制住还是颇费力气的。

前两天,有媒体请我预测明年的房价走势。我说,预测房价如同算命,使不得。如果非要说,那就是,我相信明年的房地产市场会保持稳定,房价会保持稳定。但仍须提醒,各地政府必须将土地供应提到特别特别重要的高度。千方百计、千方百计、千方百计形成现实、有效的土地供应。

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