国内租赁市场规模将达万亿 撬动市场靠什么?

搜狐焦点-德州 2018-03-16 08:38:53
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“租购并举”、“长租公寓”,这些新名词的诞生,让租赁在未来房地产长效机制中表现出重要地位。目前,全国已经有近50城陆续出台租赁相关政策。租赁市场的变革,将对中国房地产市场未来中长期的发展产生深远的影响。

“租购并举”、“长租公寓”,这些新名词的诞生,让租赁在未来房地产长效机制中表现出重要地位。目前,全国已经有近50城陆续出台租赁相关政策。租赁市场的变革,将对中国房地产市场未来中长期的发展产生深远的影响。

虽然租赁市场如此重要,但和传统的房地产销售市场完备的数据相比,市场数据处在不透明的状态。未来租赁市场发展前景如何?中原集团研究中心结合中国租赁市场的规模、结构、量价变化等进行了一个系统的估算,并对未来3-5年的发展前景预测,以更全面、科学的了解、分析中国租赁市场的现状与前景。

(一)全国租赁市场:一个万亿级市场

1.全国租金规模估算

人口因素是房地产市场的需求基础,租赁市场也不例外。由于中国本地住户住房自有率极高,租赁需求较大的来源是流动人口。在无法直接获取租赁人口数量的情况下,我们可以通过政府统计的流动人口数据对租赁市场规模进行估计。据测算,全国有租赁需求的户数约为0.64亿户,租赁人口占全国总人口的12%。

图1:流动人口中租赁人口占比

数据来源:2015年卫计委《中国流动人口发展报告》

根据上述市场规模,如果按照户均租金1244元/月(估计值),可推算出全国租赁市场总租金规模可达到每年9508亿元。

2.全国租赁建筑面积估算

据国家统计局统计,全国人均居住建筑面积为40.8平米,考虑到租赁空间需求会小于居住空间需求,如果取人均居住建筑面积的80%作为租赁面积。

因此,全国租赁面积=1.66亿人*40.8平米/人*0.8=54.2亿平米。

租赁面积占全国住房存量的9.9%。

(二)重点城市租赁市场:一线城市规模庞大、二线城市分化显著

经济发达的城市对流动人口吸引力更大。根据各个地区的统计局数据,2015年4个一线城市外来人口占比均已经超过35%。二线城市中外来人口占比较高的有:厦门,天津。其余城市稍低。4个一线城市租赁户数占全国租赁户数的18%。综上,国内租赁需求现在主要集中在一线城市。

图2重点城市外来人口情况(2015年)

数据来源:各城市统计局

2.重点城市租赁户数占总人口比

不同城市租赁户数占比分化显著,外来人占比高且房价高昂的一线城市租赁户数占比处于排名前列梯队,二线城市中房价较高的杭州、南京、厦门租赁户数占比同样达到了一线城市的租赁户数占比水平。而外来人口较少的二线城市,如长沙、重庆、合肥、沈阳租赁户数占比较低,仅10%左右。

通过这租赁占比数据可以计算得出各城市租赁户数。从租赁户数看,北京和上海由于人口基数大,租赁户数远高于其余重点城市,他们是当前租赁需求较大的城市。广州、深圳尽管外来人口占比高,但由于目前人口基数仍然较低,租赁需求量要低于北京、上海。二线城市中,人口基数高的重庆、天津需求相对较大。

图3重点城市租赁户数(2015年)

数据来源:第六次全国人口普查,部分城市为估计值

3. 重点城市户均租金及租金回报率

据中原指数统计,目前一线城市住宅租金回报率在1.5%左右,租金收益较低。这主要是由于一线城市房价高昂。二、三线城市中,近两年房价飙升至一线城市水平的厦门租金回报率仅1%。其余房价较低的城市租金回报率则明显较高,可达3%左右。

图4重点城市租金及租金回报率(2017年10月)

租金数据来源:中原地产研究中心根据公开渠道数据,结合自身业务数据修正(部分城市为估计值)

租金回报率数据来源:中原研究中心统计,部分城市数据来自智谷趋势。

4. 重点城市租赁市场规模估算

在已知各城市租赁户数以及户均租金的情况下,我们可以将这两者相乘,推算出各城市租赁市场的年租金规模。结果如下图所示。

目前中国租赁市场高度集中于一线城市,4个一线城市租金收入占全国租赁市场总收入的21%。上海是全国租赁市场规模较大的城市,接近千亿。主要原因是外来人口基数较大,同时租金价格也是重点城市中较高的。

图5重点城市租赁市场规模估算(亿元)(2017年)

数据来源:中原集团研究中心估算

5.重点城市租赁面积

租赁面积计算方法为:租赁面积=人均建筑面积*租赁人口*0.8(租赁面积修正系数)

计算结果如下图所示,上海在租赁面积上依然遥遥先进。北京、广州、深圳处于第二梯队。

图7重点城市租赁面积估算(亿平米)(2017年)

数据来源:中原集团研究中心估算

6.总结:租赁市场在高度集中于一线城市

基于上述测算数据,就目前而言,我国租赁市场高度集中在一线城市。主要原因是一线城市对外来人口吸引力强,拥有大量的外来人口支撑起租赁需求,同时高房价以及外来人口的限购政策也增加了租赁需求,导致整体租赁市场规模庞大。二线城市中,拥有良好的外来人口基础以及相对较高租金的城市,如杭州、南京、天津的租赁市场规模更大。

(三)未来租赁市场发展预测:广州、深圳市场前景优秀

“租购同权”的提出显然利好租赁市场,但各城市未来租赁发展前景则仍需基于市场基本面分析。通过剖析租赁市场发展规模的两个决定性因素——外来人口的增速以及租金变化趋势,我们可以预测未来各城市租赁市场的增长空间。

1.重点城市租赁需求发展预测

从租赁市场未来发展的趋势看,其增长空间主要取决于外来人口的增速。各重点城市外来人口流入情况各不相同,一线城市中,北京与上海近三年人口流入均基本停滞,而广州与深圳则年均保持着5%以上的高增速。二线城市中,天津和武汉外来人口流入均高于6%,其余城市外来人口增速较低,重庆总人口甚至负增长。因此,广州、深圳、天津、武汉的租赁市场在在中长期需求旺盛,潜力巨大。

图8重点城市外来人口增速

数据来源:各地统计局

中短期来看,租赁供给缺口主要集中在广州、深圳、天津、武汉些人口正流入的城市。广州、深圳,天津预计需要每年600万平米以上的租赁用地(人均租赁面积*每年外来人口增量)。从租赁用地供给状况来看,今年下半年,上海共出让纯租赁用地108万平米,广州共出让纯租赁用地119万平米,杭州9万平米,北京9万平米,其余城市暂无纯租赁用地成交。综合供需状况来看,广州需要面对每年699万平米的需求,土地供给存在较大的缺口,而上海由于新增人口流入较少,目前的土地供应已经能保证未来3年内新增租赁需求。

图9重点城市未来每年租赁用地需求(万平米)

数据来源:中原集团研究中心估算

在考虑外来人口增长的时候不得不参考政府所发布的规划,这些规划对一线城市的人口限制作用已经显现出来。各一线城市已经出台人口规划政策,如下表所示: 

数据来源:中原集团研究中心收集

备注:人口数量单位为万人

规划人口数量代表着政府所期望的城市人口峰值,也就意味着租赁市场的理论较大规模。一线城市中,北京与上海的人口增幅空间相对较小,而广州和深圳依然有一定的发展空间。尤其是深圳,作为一个移民城市的代表,依然处于大量人口导入期,从发展潜力来看是较大的。

图10根据政府规划一线城市租赁面积缺口(万平米)

数据来源:中原集团研究中心估算

总结:广州、深圳 未来租赁市场需求大,供给压力大

一线城市未来租赁市场的发展将主要集中在人口流入量大的广州与深圳,同时,以目前的土地供应情况看,这两个城市需要增加租赁用地供给才能满足不断涌入的外来人口的租赁需求;而上海、北京外来人口增速将保持在一个较低的状态,租赁新增需求发展空间相对较小,未来租赁市场“存量”争将会更加激烈。二线城市中,天津、武汉的租赁市场需求将会持续扩大,租赁业务发展空间较大。

2.重点城市租金发展预测

我们认为,未来租金发展主要可以分为两部分,其一是租金的自然上升(或下降),这是由通货膨胀及市场供求变化引起的;其二是由于租赁结构变化所引起的租金变动。

2.1租金自然变动预测

未来租金的自然变化可以根据各城市租金历史走势做出预测。根据2009年至2017年中原租金指数的年均涨幅并结合人口流入情况来看,北京、上海由于未来人口发展空间较小、租金基数高,未来3年租金自然涨幅较小;而广州、深圳未来有大量的人口流入、将是未来租金发展较具潜力的城市,重庆由于基数较低,未来租金自然涨幅较高。

图11中原租金指数2009年至2017年年均涨幅& 图12 2020年相对2017年重点城市租金自然涨幅预估    

数据来源:中原集团研究中心

备注:未来北京、上海未来人口流入增速预期较低,与2009年至2015年外来人口高增速的情况有较大区别,因此取外来人口增速较低的2016与2017年的租金指数涨幅均值作为参照。

2.2租金结构性变化预测

我们认为,具有改善租赁环境需求的客户有两个特点,一是目前租赁体验不佳(交通不便,居住质量差等)。二是有长期居住需求,想在本地安家但无力承担购房费用的租客。在“租购同权”前,租赁的种种不稳定因素,会降低他们租赁消费的意愿,而在“租购同权”落实后,租房客户理论上可以享受和购房一样的待遇,如果未来学区等配套措施能够跟进,将会使得一批租户产生改善的动力。

根据上海中原的成交数据,40%的客户选择租住2000-4000元/月的中低租金房源。这批“低租金”租户中,有长期租赁需求的占比达22%。因此,占租赁总人口10%的租户会成为潜在的改善需求。

图13上海中原套均租金成交价格段分布 (2017.01-2017.06)       

数据来源:中原集团研究中心

除上述“低租金”租户外,其余有长期租住需求的租户(占总租赁人口的18%)亦有可能有改善需求,但其需求不如排名前列类的那么迫切。因此估计这部分租户中会产生改善需求的占总租赁人口的15%。

改善需求由上述两部分租户组成,即占总租赁人口的25%。

我们估计,这批客户会愿意为改善租住环境,多支出10%的租金(参考长租公寓溢价)。即改善需求将在2020年使租金上涨2.5%。

结合上文计算的租金自然增长,我们估算了7个重点线城市2020年的租金情况。并结合外来人口增速,估算了其整体市场规模。

图14 2020年重点城市租金预测        

数据来源:中原集团研究中心

图15 2020年重点城市租赁市场规模估算   

数据来源:中原集团研究中心

总结:从租金涨幅来看,北京、重庆、成都由于高自然增长率处于排名前列梯队。而从总体市场规模看,除上海外,重点城市市场规模普遍将增加10%以上,广州、深圳将会是未来发展较具潜力的城市,而北京、上海将依然是租赁市场较大的两块蛋糕。

(四)国内外租赁市场对比:一线城市已经接近发达国家水平 总体差距仍较大

在房地产市场更为成熟的发达国家与地区,租赁是一种更为普遍的解决住房问题的方式。日本,美国,英国,德国全国租赁占比均已超过30%,而中国目前仅12%。从国外发达地区来看,除新加坡由于组屋政策,基本做到了居者有其屋,其余城市如纽约,东京,香港,租赁比例均在45%以上。国内租赁比例较高的上海与深圳相较国外发达城市市场规模已经有所接近。二线城市租赁市场离国外发达城市还有一定差距。

造成这一差异的主要原因有如下几点:

1.    中国除去4个一线城市以及几个二线热点城市,有大量租赁需求极低的人口流出区域,这导致的中国租赁总体占比远不如发达国家。

2.    中国人存在“买房”情节,拥有自己的房产更能满足中国人的心理需求。

3.    国外对房东及租户有完善的法律系统保障,租客可以享受更多的权利,这也是目前“租购并举”努力的方向。

图16各国租赁户数占比

数据来源:各国国家统计局

图17各国发达城市租赁户数占比

数据来源:各地区统计局

(五)总结

中国租赁市场总体在一个中期的时间范围内,无法达到欧美、及日本现在的高租赁占比。因为决定租赁市场规模的终究还是流动人口,根据近几年的统计数据,中国流动人口数量发展已经趋于平稳,从总体上来说难以对租赁市场提供大量的潜在需求,在整体规模难以扩大的情况下,“租购并举”主要是对现有的租赁体验的优化,短期内尚不足以形成对购房需求的显著分流。因此,整体来看,预计未来3年,我国的租赁人口占比将增长至15%-20%左右。

分地区而言,差异将会分化显著。

广州、深圳等基础面优秀的城市对外来人口会有极强的吸引力,未来外来人口将会保持一个较高的增速,从其城市规划来看他们的人口增长空间还很大,这些因素确保了其租赁市场规模将高速扩张,是未来租赁市场最有发展潜力的城市。

北京、上海这两个目前中国租赁市场规模较大的城市由于其外来人口增速已经停滞,未来租赁需求扩张有限。但由于其极高的租赁人口基数,“租购同权”后会产生大量的改善需求,其租赁市场将依然是较大的两块蛋糕。

二线城市中,天津、武汉外来人口增速极高,且由于域核心城市的地位,能够保障未来人口保持一个稳定的增速,预计未来租赁市场会发展迅速。其余二线重点城市由于外来人口增速放缓、如杭州、南京,或是缺乏对外来人口的吸引力,如沈阳、重庆,其租赁市需求难以扩大,未来发展更多的需要依托对改善需求的挖掘。

来源:中原视点

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