专家:不能把推广街区制理解为简单的拆墙运动

较高法回应“小区开放”：权益保障问题有一个通过立法实现法治化的过程

2月21日，中共中央国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中，最引人注目的新提法是“新建住宅要推广街区制”，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。这些新提法引起公众高度关注。

在广州有不少大型住宅楼盘，有些甚至是千亩大盘。这些楼盘业主怎么看新规？他们愿意敞开小区大门吗？昨日，记者走访了广州多处大型住宅社区，采访了居民、物管。

业主 成熟小区已做到有限开放

记者首先来到位于番禺南村镇兴南大道398号的广州雅居乐花园，占地4800亩，居住人口近10万人，是名副其实的千亩社区。

昨日，记者走访该小区，只见小区内环境优美，小区有中心湖、喷泉、草坪，还配有公交站场、商业街，各种配套十分完备。“我们社区自成体系，就是一个小区街了。业主足不出小区便可解决衣食所有生活所需！”说起小区开放的提法，家住该小区一尺山居组团8栋的刘女士表示，现在整个大社区已是有限开放了。

刘小姐说，“小区划分为几个组团，整个小区一直是开放状态，社会车辆刷卡便可进入，各组团是封闭式管理，业主要刷门禁卡才能进入，社会车辆必须有约访才能进入。如果要拆掉小区门岗，让小区主干道成为公共道路，交通状况可能会变化。”

记者再来到位于番禺的祈福新邨，该小区于1991年建成，占地7500亩，有住户3万多，业主来自美国、法国、日本等36个国家及地区，常住人口达10多万人，业主20多万人。

祈福新邨的业主韩先生说，“拆掉小区围墙我觉得挺好，确实城市里的墙太多了，尤其像祈福新邨这个小区，外墙之余还有内墙，由于小区很大，内部又分了很多组团小区，相互之间也都是有围墙的，这么管理没有必要。”

“把这些外墙内墙拆了，我们散步就方便多了。”韩先生说，去掉这些墙，管理费不全由业主出，那管理费也就不用那么高了。

物管 公摊面积使用权有待厘清

叠彩园位于广州大道南叠景路，占地面积6.67万平方米，属于大型的商住高层楼宇，住宅首层全部出租为商铺，小区共有32幢电梯楼。叠彩园物管服务中心刘昆说，开放封闭小区，首先需要厘清物权上的法律问题，因为毕竟封闭小区里的土地使用面积都是由业主们共同分摊的，公摊面积的使用权归业主们共同所有。

刘昆还表示，只有居民有了开放式思维，才能推动封闭式小区的开放，现在很多人是不具备这种开放式思维的，所以，要开放封闭式小区还要一定时间来扭转思维、改变某些固有的生活方式，这样这个开放的过程才能顺利，这需要一个适应的过程。

记者再来到位于番禺区南浦岛东部的丽江花园。这里占地面积81万平方米，规划居住人口4.3万人。丽江花园物业管理部张先生说，丽江花园新一期的如英居其实就是开放性的组团小区，没有设计围墙。

没围墙，如何保证小区安全？张先生说，群防群治是趋势。为了提高安保力度，物管部门在主干道增设了不少监控设备。业主们也要随身带上门禁卡，出入大楼要有随手关门的习惯。

小区放开后会增加社会车辆通行，给小区管理带来压力，怎么办？张先生说，如果这样，以后可能会取消车辆进入小区停留半小时免费的规定。

释疑 推广街区制≠“拆墙运动”

这几日，围绕“原则上不再建设封闭住宅小区”“街区制”等新提法，不少网民发出疑问。

“文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。”上海同济大学副校长、曾担任2010年上海世博会总规划师的吴志强说。

吴志强说，目前这一政策正被误读，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”

一份网上调查显示，约四分之一接受调查的网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”。根据《物权法》，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有。不少人质疑，小区道路、绿地、花园等公摊面积，自己是花了钱的，不能说公开就公开。

对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，有此担忧倒是好事，说明老百姓在关注自己的财产权利。但另一方面，担忧有些过度，因为目前出台的文件只是对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体执行需要结合实际细化政策。

接受采访的几位专家都非常肯定地表示，在我国推进依法治国的大背景下，将来推进封闭式小区和单位大院开放过程中肯定会尊重物权法。

吴志强说，文件在开头就提出下一步加强城市规划建设管理工作的基本原则，明确表示要坚持依法治理与文明共建相结合。“未来的城市治理一定是走向法治阶段，法治化和社区民主是未来城市治理的两大导向，改革就是为了让百姓生活更美好。”

楼建波认为，在政策推进中，将按照法律规定，在保障人民群众财产权利的基础上，通过法治程序逐步实现目标，通过更具体的配套政策推动需要开放的封闭大院和小区逐步有序开放，在这一过程中如果群众财产有减损的，应给与补偿。这些政策一旦明确，担忧就应该没有了。

较高法回应：

积极协调有关方面 妥善处理相关纠纷

“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”较高人民法院民一庭庭长程新文在23日召开的《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。

程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善处理好相关的纠纷。

记者同时从发布会获悉，此次出台的《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》共22个条文，重点内容包括：关于不动产登记与物权确认或基础关系争议；关于预告登记的效力；关于特殊动产转让中的“善意第三人”；关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围；关于按份共有人优先购买权的司法保护；关于善意取得制度的适用六个方面。

程新文介绍，此解释严循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，以期有效指导司法审判。此解释将于2016年3月1日起施行。