香港总价地王浮现 内地房企赴港投资热潮持续

21世纪经济报道 2017-03-06 08:14
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

随着香港供地的增加,以及内地市场的紧缩,未来将会有更多内地房企参与到香港楼市中。

业内人士分析指出,即使在去年11月实施印花重税后,香港楼价并未明显下降,这反映了香港作为老牌房地产市场的成熟性。经预计,随着香港供地的增加,以及内地市场的紧缩,未来将会有更多内地房企参与到香港楼市中。

进入2017年,内地房企进军香港楼市步伐加快。2月24日,龙光地产与合景泰富联手,以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地。

此前两三年,万科、保利、中海外、世贸等内地房企持续在港拿地,恒大等更接手多个商业物业。内地房企投资正处于周期性调整的香港市场,其中风险显而易见。然而内地房企更看重的是高性价比的土地,或将其视为布局海外的试验场。

未来,随着内地楼市调控的深入,内地房企出海的阵容还将扩大,其中香港成为投资重地。

内资赴港抢地

近日,香港地政总署一则公告将内地房企推向风口浪尖。

这则2月24日发布的公告称,麒湾(香港)投资有限公司以约168.56亿港元的价格,拍下一幅位于香港鸭脷洲利南道的用地,批租期为五十年。该价格打破香港近20年土地总价记录。

公告显示,麒湾投资公司的母公司为内地房企龙光地产与合景泰富。龙光地产方面表示,该项目是龙光进军海外市场的首站,龙光和合景泰富的持股比例为5:5。

在该地块的投标名单上,除新世界发展、新鸿基地产这类香港房企外,内地房企中海外、华润置地、万科置业也名列其中。

这幅总价最贵宅地,是内地房企赴港投资房地产热潮的缩影。

去年2月3日,汇荣发展以13.06亿港元价格竞下九龙深水涉住宅用地,汇荣发展的母公司为万科置业,其为万科全资子公司。

紧接着2月12日,中海外旗下国万投资公司以21.3亿的价格拍下新界一块土地。

香港地政总署(Lands Department)的数据显示,去年上半年,内地房地产公司通过政府招标,买下了大约40869平方米的公共住宅用地,较上年同期增长了五倍。

这种情况在下半年持续。去年8月,五矿地产以约40亿港元中标香港九龙油塘地块。接下来的11月与12月,海航集团先后以88.37亿港元、54.12亿港元拍下香港启德两宗地。

香港地政总署披露的最新数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价1020.6亿港元,内资企业金额上占一半。

而在几年前,香港楼市还未见内地企业踪影。根据第一太平戴维斯2016年中期发布的数据,2005-2009年间,在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标。但2010-2016年间166块公共住宅用地招标中内地企业中标18块。

“内地房企赴港投资的主要原因是内地土地成本过高,行业整体面临天花板。”中原地产首席分析师张大伟表示,内地频现高价地,甚至出现地价高于房价的情况,因此出海投资也成为内地房企发展的一大突破口。

张大伟认为,内地土地成本承重,而香港的许多地价比内地便宜,且香港未出现过地价高于房价的情况,因此成为内地房企争抢之地。

中泰国际分析,香港是内房企业往海外布局的试验场,由于香港比内地楼市呈现较大稳定性,能分散内地单一市场和政策风险,因此不少内房看好香港楼市前景,造成个别内资在港疯狂抢地发展。

机会与风险

作为世界上房价最高的城市之一,香港一直以来受到投资者热捧。但其大幅波动的特点,也给投资企业带来一定风险。

现在香港房价负担之重已处全球之首。根据美国市场研究机构Demographia的国际房价负担能力调查,香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首,2016年房价的中位数为家庭年收入(税前)中位数的18.1倍,而2010年这一比例仅为11.4倍。

为此,香港特区政府去年开始大幅调控楼市。去年11月,特区政府将住宅物业交易印花税一律提高至15%,首次购房的香港永久性居民除外。此前香港居民购买第二套住宅时,印花税率随住宅面积的增加而递增,最高为8.5%。对非本地居民来说,加上之前规定的上缴15%买家印花税,现在实际得缴纳30%的印花税。

提高印花税的效果很明显。香港房价增长开始有放缓趋势。根据莱坊发布的报告,2016年第三季度末,香港楼市受降温措施和经济放缓影响,以5.5%的年跌幅垫底全球房价增幅排行榜。

香港金融管理局总裁陈德霖表示,2016年12月香港楼市成交量跌幅显着,一手房按月跌八成,二手房跌三至四成,跌势到今年1月仍然持续。

李嘉诚在长和系去年中期报告中指出,香港物业市场正处于周期性调整阶段,长和在物色合理回报的地产投资项目时也感到并不容易。

但另一方面,即使有波动,香港房地产市场依然保持着活力,这也被指为吸引内地房企投资的重要因素。

刚刚摘得地王的龙光地产认为,作为排名世界前列的国际化大都市,香港在产业基础、人口聚集度、社会资本及财税政策等多方面持续保持竞争优势,香港房地产市场供不应求局面长期存在,尤其是商品住宅价格经历历次调整仍一直居高不下,公司长期看好香港楼市前景。

春节过后,香港楼市出现了回暖迹象。香港房地产业分析师丘卓文表示,本地发展商近期屡推新盘,反响良好,显示香港楼市的刚性需求仍然强劲。

2月24日,中原城市领先指数CCL报147.74点,为历史新高,按周升0.62%,较2015年9月份的历史高位高出0.56%。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,包括CCL、CCL Mass(大型屋苑领先指数)及CCL(中小型单位领先指数)的三大整体指数创历史新高。

莱坊高级董事林浩文预测,一手楼今年会热卖,估计今年楼市会上升5%,如无重大事件,相信楼价升幅会更高。持相同观点的还有张大伟,他认为,香港楼市现在依然很活跃,未来将更活跃。

即使是认为香港楼价会下跌的标普,也认为一手楼市仍将主导房地产市场成交,住宅成交量会增长5%。

业内人士分析指出,即使在去年11月实施印花重税后,香港楼价并未明显下降,这反映了香港作为老牌房地产市场的成熟性。

在供地方面,香港运输及房屋局预计,未来三至四年内,香港的住宅供应量将达到9.4万个单元,为2004年以来最高。其中,2017年将有2万个新单元投入供应,这高于2014年及2015年每年1.7万个单元的交易量。

多家机构人士预计,随着香港供地的增加,以及内地市场的紧缩,未来将会有更多内地房企参与到香港楼市中。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。