物管行业再迎利好,十部委联合发文释放出重大信号

来源：界面新闻

作为房地产企业纷纷布局的第二增长曲线，物业板块在2021年初迎来重大利好。

1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，着重从融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业等六个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

过去一年，行业迎来多个高级政策支持，此次政策汇聚十部委，对行业一直存在的敏感点、矛盾点基本都进行了覆盖，信息量很大。

值得注意的是，政策较大的亮点在于放宽了物业企业经营边际，《通知》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。这为行业增值服务方面打开了新的方向。可以预见，随着业务范围的扩大，物企经营水平和服务能力将大幅提升。

从企业的角度来看，政策实际对规模物业企业形成巨大利好。正如在过去的“丁祖昱评楼市”年度发布会上我所表达的一样，未来2-3年整个物管领域基本可以确定行业格局，优秀的规模物企通过收购兼并，在未来3年内实现高速发展，物业板块30强的行业规模集中度可以基本确定下来，未来两三年物企也会形成像房地产市场一样的市场集中度和市场占有率。

政策既有规范又有支持

实际上，政策既有规范，又有支持。

具体到政策内容来看，《通知》规范了企业与政府之间的边际，特别是基层治理单元的关系，理清基层协作上的治理边界，规范行业内出现的一些乱象。

同时，《通知》对提升物业管理服务水平提出了多项要求，如扩大物业管理覆盖范围、提升物业服务质量、完善物业服务价格形成机制、提升物业服务行业人员素质等。其中，在扩大物业管理覆盖范围中明确，结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

以此可以看出，随着物业企业的经营水平和服务能力将大幅提升，后续将会对存量市场的盘活产生较大的影响。

政策较大的亮点在于，鼓励物业企业拓展经营范围。

鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务+生活服务”模式。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。

从这一角度而言，增值服务已成为物业当中必不可少的一项。2020年上市物企营收结构来看，增值服务占比为7.02%，在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，收入利润仍有很大增长空间。

同时，《通知》为物业管理行业未来的数字化变革勾勒了框架。鼓励物业服务企业加强智慧物业管理服务能力建设，运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平，促进线上线下服务融合发展。

七大热点厘清方向思路

资本聚焦仍在物业

在宏观方面，物业服务的价值被公众和专业领域加速认可。2020年，物业管理行业迎来多个重量级政策发布，为物业服务企业创造了更好的发展政策环境，也为更多物业服务企业指明了未来一段时间的发展方向。

我们对过去一年物管行业重要政策梳理发现，政策主要聚焦以下七大热点。其中，物管行业被纳入生活服务业、政府鼓励物企参与小区旧改、支持鼓励物业开展中介服务、鼓励发展居家社区养老服务、支持开展线上线下生活服务等在多个政策内容被提及，值得行业重点关注。

表：2020年以来物业行业重要政策盘点

数据来源：公开信息整理

从行业发展现状而言，中国物业管理行业处于高速发展的进程中，市场规模不断攀升。目前物业行业规模已经超过1.2万亿，增速达20%，比地产行业整体增速快得多，在管面积不断增加，预计已达到350亿平方米。

资本市场表现亮眼，截止2020年12月31日，上市企业数量累计达到42家，2020年全年物企上市数量达到18家，另有5家企业递交招股书尚未上市交易，预计潜在筹备上市企业或有五十家。

《通知》发布之后，物业股全线飘红，至1月6日收盘，物业股总市值达到8499亿港元，42家上市物企平均涨幅达到12.2%，可见资本市场仍然聚焦在物业板块。

尽管物管行业一直保持高增速，但正如我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上所说，物管行业市场集中度低，高度分散的情况下，目前仍然有70%业主对物业不满，大品牌会成为优选项，因此这是物业公司较大的机会，各类企业特别增长空间仍然很大。

数据来源：中物研协，CPIC，克而瑞物管

对于物业企业而言，政策明确支持的态度也意味着为行业发展有了坚实的后盾。从外部环境上讲，高级政策有助于社会加深对物业服务价值的认知，为物业服务企业进一步发展创造机会，同时为行业发展探索指出了方向，比如智慧物业、生活服务等。但这些政策支持的具体落地方式还依赖各级政府进一步出台细则，才会对企业的经营产生实质促进。

值得注意的是，政策屡次提及“物业服务+生活服务”，物业未来在社区单元中的地位越来越重要，而政策也倾向于帮助物业服务企业做大生活服务业务，这些利好有助于企业重新审视住宅物业的发展潜力，在既往探索的商业模式上更进一步，继续坚持投入。

在政策支撑下，预计2021年物业行业将迎来大发展，上市潮大概率仍将延续，接下来对于物业来讲是收并购的高峰，未来2-3年对物业公司来讲最核心、最重要的是抢占市场规模，同时加强管理提升服务力核心竞争力。

整体来讲，物业管理行业的价值在被更广泛的认可，行业日益受到中央的关注，对行业的进一步发展有助益，有追求的企业应该寻求机会，顺势而为，实现企业自身的跨越。