越不起眼的房子 买了越赚钱

不要购买任何附加值。

一）升值

买房要赚钱，大致经过三个阶段：买进、等他升值、卖出。这事说起来容易，可是做起来，却是一团迷惘的。每一次亲友聚会，照例关于房价的讨论都是大篇幅的。亲戚们少不了吹嘘当年买了二套，投资眼光如何英明。又或者是当年错失了二套，悔得肠子都青了。可是，为什么房价会从涨，绝大多数人都是答不上来的。

二）原理

我们的国家，大致有三个数据：货币+24%/每年；实物+9%；通胀+14%。纸币通胀，才是房价上涨的少有动力。房子本身是有折旧的。不快不慢，大约每年1%。任何认为房子本身会“升值”的概念，都是荒谬的，愚蠢的。房子不会升值，是货币在贬值。房地产对冲的是全社会的滥发纸币。所以房价每年涨13%，每月1%，雷打不动。如果你想买房，然后保值增值。那你就较好想一想。你手里买的是什么，究竟能否对抗通胀。

三）拆骨法

前一阵子，在某婚礼晚宴上，隔壁坐着一个女生。当我们扯起职业炒房时，她眼神里范着光。“职业的啊，哇塞”。“那你一定拥有较好的房子。较好的小区，最先进的品牌开发商。花园泳池会所，空调地暖新风，精装修拿钥匙。学区房，只有学区房才最保值增值”。

四）增值能力

当你花55000/m买房子时，其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m，你买的是各种各样的“附加值”。但是，如果你要升值的话。所有的因素，并不是普世升值的。

当你掏出去的钱中，只有一部分会升值。其他的并不会升值。只有一部分能对冲货币。只有一部分是硬货。在所有的资本支出中，“装修”是最不保值的。所以炒家们有一条铁律。那就是绝不碰“精装修房”。每一个炒家都是装修大师。建材市场我们比任何人都熟。炒家们倾向于买毛坯房，然后自己装修。利润就出来了。

如果有谁和你说“品牌开发商精装修楼盘”。那他一定不懂炒楼。职业炒家的第二条铁律，就是特别不碰“品牌开发商”。我们特别不为品牌支付任何溢价，绝不，绝不！

五）学区房

职业炒家的第四条原则，是学区房。我们听过无数篱笆菜鸟在那里呱噪。“买房就买学区房”。“房价会跌，学区房一定不会跌的”“升值较快的一定是学区房”。就我个人名下，一套也没有学区房。或许有几套，因为我房子实在太多了，自己也搞不清楚。但我从未买过任何“学区房”。

为什么呢？假设同一个地段，有二套房子。C不是学区，卖500万/套。D是学区房，卖650万。很多人没搞懂其中的道理。这究竟意味着什么。意味着你花650W买D，其实你是买了二样东西。500万的房子+150万的学票。未来五年，如果要升值。翻一翻成为1300万。

而且社会制度本身也在变革。“学区制”不可持续。甚至有一天，象uber，滴滴颠覆出租车市场一样。价值200多万的出租车牌照，一夜之间归零！

六）职业炒家的痛苦

突然发现篇幅有点超支。接下来的“温州炒房团”和CEO盘，可能要单独再列一个篇幅论述。所以在这里，我们继续以某情圣的悲惨爱情故事作为结尾。上一次，某婚宴上有人和我说：“你们职业炒房是不是都买，较好的小区最先进的品牌开发商花园泳池会所空调地暖新风精装修拿钥匙学区房”。

答案不是的。真正的职业炒家，手里没有好房子。以我的流派为例，我的偏好是:“二线盘”。上海的新开楼盘，90%以上都是毫无入场价值的。职业炒家在总人群的购买比例中，少之又少，最多不超过5%对于所有“品牌”开发商，我们都是不碰的。仁恒，绿地，万科，中海，保利………更可悲的是，近年来这些Tycoon的市场份额还在不断扩大。留给买笋盘的空间越来越少。

最最理想的开发商，其实是“区属企业”。譬如朝阳区建委，黄浦区建委。因为土地本身是他的，土地成本很低。国营企业，质量过硬。建筑材料都选高标号的用。不赶工期。最后销售的时候，却只要订一个“良心价”。反正只要给政府打工，不亏钱就算立功。国营老总老酒喝喝，何必迫害消费者呢。

国企造的房子，往往会比较土，硬指标却是一流。关键的关键，他往往只有品牌KFS一半的价钱。“八成品质，十成土建，五成价格”，所以是炒家最爱。大爱，如果你能卖出90%的价格的话，那就是巨幅套利空间。炒家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘，更不是超一线盘（CEO盘）。