3月LPR出炉:房地产市场向下拐点较快二季度到来

3月22日，全国银行间同业拆借中心公布了3月份贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均为自2020年5月以来，连续11个月保持不变。

值得注意的是，虽然作为个人住房贷款利率定价基准的LPR未发生变化，但伴随着房地产贷款集中度管理制度的生效，主要城市房贷利率却在不断上升。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《法人》记者表示，当前房贷利率与LPR利率之间出现背离，房地产市场已进入本轮上行周期的尾声，市场向下拐点可能在二季度到来。

近日，美联储公布较新议息声明，维持基准利率不变。由于美国经济指标有所改善，美联储大幅上调了今年GDP增速和通胀预期。美国十年期国债收益率也随之升破1.7%，接近去年疫情发生之前的水平。

由此，美元指数有所反弹，上升至92左右。但一部分新兴经济体疫情形势仍然较为严峻，为防止通胀和资金回流美国，美联储被迫开启加息进程。

纵观我国经济形势，中国民生银行首席研究员温彬对此表示，我国疫情防控成效显著，经济仍处于先进恢复中，暂不必对美国通胀升温和新兴经济体开启加息潮过分担忧。

对于今年宏观政策的方向，温彬认为，2021年我国货币政策将更加兼顾稳增长和防风险，加息和降息的概率都不大。但会通过结构性政策加强对重点领域、薄弱环节的定向支持。目前我国物价水平总体平稳，CPI仍是货币政策核心关注的指标，这意味着通胀暂时不对货币政策构成较大掣肘，下一阶段LPR将大概率继续保持稳定。

3月份LPR继续保持不变，但房贷利率与LPR之间的背离持续扩大。贝壳研究院监测数据显示，3月60城主流首套房贷利率为5.34%，较2月增加2个基点；二套利率为5.62%，较2月均增加3个基点。自2020年11月房贷利率止降回升以来，首套、二套利率分别累计上升13个、10个基点。3月利率已接近去年5月水平。

▲60城主流房贷利率走势 数据来源：贝壳研究院

许小乐对此表示，LPR保持不变，房贷利率上升，这是各地银行执行房地产金融调控政策的结果。3月，一线城市及热点二线城市对于违规经营贷的排查更加严格，信贷环境趋紧。在此约束下，热点城市银行谨慎投放购房信贷，上调房贷利率水平，对购房者的资格、收入流水等审核也更为严格，导致放款周期延长。

具体来看，60座主要城市中，开封、成都、洛阳和惠州首套利率在6%以上，位居前四位。除了上述四座城市外，无锡、合肥、安庆、绵阳、南充、马鞍山等六座城市的二套房贷利率均在6%以上。

从60城房贷数据来看，3月份仅沈阳房贷利率下降，其他城市均为上涨。其中珠三角、长三角热点城市利率提高幅度较大，如中山、东莞、珠海等城市的二套房贷利率至少提高了20个基点。

▲3月房贷利率发生变化的城市 数据来源：贝壳研究院

对于未来房地产市场的走势，许小乐认为，房地产金融调控相当于给房地产市场实行定向加息，房贷利率水平存在进一步提高的可能。一方面，随着全球疫情缓和，各国经济恢复增长的乐观预期增强，无风险利率水平出现上升趋势，各类金融资产定价利率存在趋升压力；另一方面，目前局部城市市场热度较高，在市场调控压力下，银行也将进一步上调贷款利率，带动整体房贷利率继续增长。由此可以预计，当前房地产市场已经进入本轮上行周期的尾声，市场向下拐点较快可能在二季度到来。