权威政策发布透露3大楼市信号,进一步敲定2019年房价走向?

楼事纪 2019-04-20 19:38:00
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影响房价的因素有很多,往大了说,比如购房者所在的城市,往小了说,比如一个楼盘所处的地段等等。当然了,如果具体到每个购房者,大家对待房价高低的感受又是不同的,因为这与薪资收入水平也有密切关系。

影响房价的因素有很多,往大了说,比如购房者所在的城市,往小了说,比如一个楼盘所处的地段等等。当然了,如果具体到每个购房者,大家对待房价高低的感受又是不同的,因为这与薪资收入水平也有密切关系。但是,如果问购房者,影响房价的根本因素是什么,估计很多人都会说是土地,具体来说就是土地供给和土地价格。对此,业内一直有一个比较形象的比喻,就是把土地和房价的关系比作是面粉和面包的关系,其实这足以说明了二者之间的关系。

从2016年到2019年,各类调控组合拳频频发布,随着楼市调控从以限售等为主的短期措施向中长期过渡,房地产逐步进入到了调整期,在促进房价回归理性的过程中,针对土地市场的调整再次出现了新消息。

近日,自然资源部针对土地供应管理发布通知,确定了2019年住宅用地供应“五类”调控目标:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。简而言之,就是要求各地要结合本城市土地市场实际情况,优化住宅用地供应,笔者认为,这是目前房地产市场差别化调控的一种体现。那么,差别化的土地供应会如何影响房价呢?该政策的分布又释放出哪些房价信号呢?

排名前列,土地市场的稳定是房价稳定的基础。早在去年12月份,住建部就已经定调2019年要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,这三者之间,笔者认为稳地价是基础,稳房价是目标,只要这两者稳定了,房价预期自然也就稳定了,而实现稳地价主要从两个方面入手,即土地供给和土地价格。笔者认为,优化土地供给,可以进一步稳定土地价格,这是房价稳定的基础。除了自然资源部提及的要根据消化周期来调整土地供应以外,笔者认为,随着城镇化进程的继续推进,人地挂钩的土地市场或是未来稳定房价的根本,换言之,人口不断涌入的地方就多供给,人少的地方就少供给,减少供需紧张以及高库存的产生。

第二,土地供给端的解决被提高到了新高度。在房地产市场当中,土地供需失衡现象长期存在,从而影响着房价的走向。不过,根据历次调控来看,以前调控的重点是控制需求端,通过抑制需求来控制楼市和房价热度,而现在则把供给端的解决提高到了新的高度,这是一个很明显的区别。根据自然资源部的通知来看,消化周期长则不供或少供,消化周期短则多供或快供,这样可以实现土地市场供需平衡,防止因为土地市场出现波动而引起房价大起大落。

最近,新华社旗下经济参考报刊发了中国人民银行参事盛松成及同策房产咨询研究员宋红卫的《警惕新一轮房价上涨》称,单单从需求端调控,一旦政策出现松动,需求又会再次集中释放,这容易对市场造成冲击,所以实现房地产市场持续健康发展,需要坚持房地产调控不动摇,而排名前列点就是采取供需相结合的调控方式。

第三,一城一策下,差别化调控是大势所趋。根据自然资源部的通知来看,除了强调2019年住宅用地供应“五类”调控目标以外,还透露了房地产市场差别化调控的趋势。其实,这很好理解,每个城市的经济基础不同,房地产发展环境不同,调控手段自然也会不同。根据中国指数研究院的统计数据显示,一季度三四线城市共推出住宅用地10277万平方米,同比下降17.5%,而成交8089万平方米,同比下降25.8%。随着房地产市场进入调整期,楼市也出现了分化,支撑面较好的一二线城市土地市场或保持一定温度,但经历了炒房客立场和棚改调整的三四线楼市或将面临进一步调整。不过,笔者认为,不少三四线城市对土地财政依赖相对较高,所以土地市场发生较大波动的可能性并不大,短期内整体或仍以稳定调整为主。

总而言之,面粉价格影响着面包价格,而土地市场的调整则对房价走向起着关键作用。从短期看,供给不足,价格自然就会上涨,而根据不同城市消化周期的不同来优化土地供给,不仅可以促进土地市场的稳定,还可以防止房价大起大落,从而实现“稳地价、稳房价、稳预期” 的目标。从长期看,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾表示,土地、法律、税收、租赁市场、地票是未来房地产的五大长效机制。不难看出,土地被摆在了五大长效机制的首要位置,足见土地对房价影响之大。综上来看,笔者认为,住宅用地供应“五类”调控目标的确定进一步敲定了2019年稳定的房价走向。

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