楼盘推迟入市 开发商在做什么?

930新政在距离发布短短的两周内，楼市已经显现出今年少见的疲态。传统的销售旺季“金九银十”，而今年却成为见证楼市由盛转衰的分水岭：亚豪机构在9月底统计10月份北京入市的项目将达到25个，但截止到10月16日，北京入市楼盘却仅为7个，其中住宅项目仅一个，其余6个均为商住项目。

目前，开发商受困于预售证资格管制，提供给建委的销售价格大多没有批复，而大多数买房人则受到首付比例上调，贷款门槛提高，一方面是有房不能卖，一方面是有钱不能买，市场窘态可想而知。据了解，政策发布后，有的正在蓄客的楼盘客户减少了40%，目前很多开发商一方面延迟了开盘周期，而另一方面在绞尽脑汁思索应对之策。

想方设法阻止退房潮

目前有媒体曝出，北京有一个楼盘国庆期间接到数十位购房者要求退款的要求。这些购房者已经交过首付或者订金（原则上来说，交完首付基本就算交易已经形成，是不能退款的），涉及金额两亿元人民币。

据北青报记者调查发现，以上这个楼盘并非孤例，北京目前大多数楼盘都面临此类问题，并且有的涉及金额远超上述楼盘。

而开发商眼下最重要的任务就是能留住这些买房人。开发商的具体做法是说服买房人补交首付款或者争取全款，由于目前北京在销楼盘基本都是改善型楼盘或者高档住宅，因此买房人的经济实力都比较强，再加上虽然遇到深度限购，但房价暂时并没有下跌，因此，很多买房人还是选择了增加首付继续完成交易。对于增加首付有困难的买房人，开发商往往会给三个月到半年的时间，让买房人去筹集资金。

“对于的确没有任何办法追加房款的买房人，我们也不会难为他们，只能给退房，对我们买卖双方来说，政策的变化的确是不可抗力”，一位豪宅销售负责人对记者说。由于前九个月的市场火爆，不少在售楼盘已经完成了全年销售指标，资金压力并不大，因此，对买房人退房要求也乐得帮忙，留个好印象，以后还有机会。

在售楼盘“送礼”  未开盘楼盘酝酿价格暗降

目前对于没开盘和已开盘的项目是两种心态。已经开盘的由于价格已经公布，因此转身掉头的空间不大，只能是以赠送、提高附加值等方式保住现有价格不降；而对于尚未开盘的项目就显得从容许多。

北京一个受全城关注的项目，在930之前，对市场放出风来，价格大概在小户型15万元/平方米，大户型低一些，13万/平方米。前不久销售负责人告诉记者，不到100套的小户型基本都是内部员工和关系户预订了……而在国庆节期间，随着该项目开盘临近，买房人得到的较新报价是小户型13万/平方米，大户型11万/平方米。

在未来一段日子，像这样悄悄调整价格，将总价降低一些的楼盘会大量出现，有步子更大点儿的开发商，如果遇到现金流困难，不排除会推出诸如特价房之类的房源，因此，买房人在今后还有很多抄底的机会。

面对“7090”   寻找应对政策的手段

此次新政，重新提出7090政策，今后，新推出的楼盘都需有70%的房源为90平方米以下小户型。这对于已经高档化的楼市来说无疑是烫手的山芋，因为由于限购等原因，好容易具备买房资格的人往往会选择一步到位，这就形成了北京市场上100平方米以上三居户型热销的局面，而今后北京70%的90平方米以下户型卖给谁？这个问题给开发商提出了考研。上一轮7090政策出台，就冒出了像万达大湖公馆那样打政策“擦边球”最终搬起石头砸了自己脚的怪现象：一套房，三四个产权证，在二手房市场上无法交易，成为了永远卖不出去的二手房。这样的前车之鉴，让开发商越来越谨慎地面对7090如何破局的问题。

据了解，一些开发商准备将90平方米小户型通过户型的变化做到优质，极力主张年轻客群树立“以小为美”的新生活方式，而剩下30%的大户型是真正出利润的房源，届时，会出现大量小户型环绕下天价的豪宅产品，势必是无所不用其极的豪华堆砌。

此外，对即将而来的限价政策，开发商也非常紧张，地价高企，如果批复的价格不足以让开发商利润得以保证，开发商势必会大大提高装修标准，也许房价10万/平方米，装修标准2万/平方米的双份合同会在不远处等候着买房人……

在眼下这个阶段，是每个开发商最忙碌的时候，因此，延期开盘无疑是较好的掩饰。