土地指标跨区域交易可优化土地资源配置,实现稳地价、稳房价

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》（以下称《方案》）。在推动经营性土地要素市场化配置方面，《方案》提出，深化土地管理制度改革、完善建设用地市场体系以及开展土地指标跨区域交易试点三项内容。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出， 2021年是“十四五”开局之年，出台实施《建设高标准市场体系行动方案》并明确推动经营性土地要素市场化配置的内容有利于土地要素配置更加精细化，同时也可以提高土地利用及交易效率。

以下为澎湃新闻（www.thepaper.cn）对推动经营性土地要素市场化配置的重点内容作逐条解读。

深化土地管理制度改革。加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。推进委托用地审批权试点，建立健全省级政府用地审批工作评价机制，根据各省（自治区、直辖市）土地管理水平综合评价结果，动态调整试点省份。

解读：深化土地管理制度改革，有利于加快盘活存量土地，同时，土地供应审批权下放可促进市场更灵活发展。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，政策更多层面体现出土地政策的下放，即城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责，这体现出未来土地的资源配置会更优化高效，也表明了高度集中的建设用地指标的审批制度将进行分权改革，是中国土地管理制度的一次历史性突破。后续，将强化省内土地资源的优化配置，实现地区产业布局的一体化，有利于推进经济、产业和人口等优质要素自由流动，有利于打造城市群、都市圈和发达地区的优势地位。

“完善建设用地总量指标，是对土地市场进行更加精细化管理；另外土地供应审批权力下放，可以促进市场更灵活发展。” 中指研究院土地事业部负责人张凯说道。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则提到，土地要素作为一种重要的基础性资源，在推进城镇化进程中发挥着重要作用，但同时土地问题也面临着各种复杂问题以及不规范化，通过深化土地改革，可以调动地方积极性，促进地方加快盘活存量土地，有利于实现节约绿色发展导向，有利于促进城乡融合发展。

完善建设用地市场体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。加快推进城乡统一的建设用地市场建设，统一交易规则和交易平台，完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，形成与市场价格挂钩的动态调整机制。

解读：完善建设用地市场体系，推进城乡统一的建设用地市场建设，有利于促进城乡协同发展。

张凯指出，2020年出台的新《土地管理法》中提出集体建设性用地入市下放各省、自治区、直辖市政府批准，改变了土地市场供应格局，从供给端维护供给平衡；同时，统一交易规则和交易平台能够更加规范农村集体经营性建设用地市场交易。

“该政策有利于进一步促进城乡协同发展，充分体现了较大程度的发挥市场决定价格的作用，促进要素价格市场化改革。”陈霄表示。

开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改进完善跨省域补充耕地国家统筹机制，稳妥推进补充耕地国家统筹实施。在有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。

解读：土地指标跨区域交易可加强全国性土地资源优化配置。

陈霄指出，“土地指标跨区域交易”其实早有提及，基于长期以来我国各区域间的资源供需矛盾，探索土地指标跨区域交易机制具有重大意义。整体来看有利于推进区域的协调发展，解决用地矛盾问题。

所谓土地指标跨区域交易，举例而言，比如东部沿海的建设用地面积紧缺，供给量不足，同时内陆地区的建设用地指标有剩余，那么发达地区为了集中发展可以跟内陆地区交易建设用地的指标，实际是占了多少耕地，就到其他区域补充相应耕地面积。

张凯指出，开展土地指标跨区域交易是加强全国性土地资源优化配置，一方面可以保障大城市继续健康发展，另一方面可以带动内陆城市持续性发展，在整体规模不变的情况下，实现资源优化分配。

张凯表示，长时间以来大型城市地价不断上涨的主要因素是因为供求不平衡，开展土地指标跨区域交易，短期来看，土地要素交易可以调整区域的供求关系，一二线城市大量的建设用地入市可以缓解用地紧缺，三四线城市供应减少也会使供需更加平衡，因此，开展土地指标跨区域交易是稳地价、稳房价的一个重要举措。

长远来看，张凯认为，用地指标跨区域交易既可以进一步促进人口要素、资源要素向大城市集聚，又可以帮助发展较慢的城市分享大城市经济增长的成果。在 “推动经营性土地要素市场化配置”外，配合了 “推动劳动力要素有序流动”的方案，既保证了全国用地总量保持稳定，又保证了人均资源拥有量的平稳增长。

新华社