开发商称楼市地段理论失效

北京商报 2016-09-29 08:27:49
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随着这一波行情的推波助澜,以及门头沟改善性产品的集中入市,此前曾让外界惊叹的5万+房价再一次被颠覆,几家在售和正在推盘的改善型楼盘的报价显示,房价已坐稳5万+,并毫不犹豫地冲向6万元大关。包括门头沟在内,北京以往略显偏远的区域正在突破以往在人们心中颠覆地段价值理论。 门头沟进入热销季 一段时间内,从

随着这一波行情的推波助澜,以及门头沟改善性产品的集中入市,此前曾让外界惊叹的5万+房价再一次被颠覆,几家在售和正在推盘的改善型楼盘的报价显示,房价已坐稳5万+,并毫不犹豫地冲向6万元大关。包括门头沟在内,北京以往略显偏远的区域正在突破以往在人们心中颠覆地段价值理论。

门头沟进入热销季

一段时间内,从亮相、推介、样板间开发再到项目开盘,包括电建·金地华宸、万科翡翠长安、绿城西山燕庐几家位于门头沟区域内的高端改善型楼盘动作频频,此外,同样位于门头沟新城核心区位、上述几家楼盘北面的永泰·西山御园近来也有计划推盘,甚至区域地王中骏地块也跃跃欲试。一时间,门头沟区域内高端改善性项目扎堆入市的态势形成,项目间的竞争也日趋白热化。

最先拿地的电建·金地华宸项目一期高层房源已于2016年8月27日率先开盘。共推出156套平墅产品,开盘当日即基本售罄,开盘时均价接近6万元/平方米,销售金额13亿元。

时隔一个月,9月26日,万科翡翠长安也高调入市,首期推盘144套,排号人数超过300组,开盘当日同样售罄,实现销售额12亿元。其中,销售最高单价为5.8万元。

另一家楼盘也不甘寂寞,北京商报记者在绿城西山燕庐售楼处了解到,10月中旬,该项目也将开盘入市。

亚豪机构市场研究总监郭毅表示,京西区域普遍缺少住宅项目,近几年虽然京西出让过多宗地块,但地价较高,只能诞生顶级豪宅,对于京西大量的改善型客群来说,其实此前并没有更多的或者说是太好的选择。目前万科、绿城、金地都不约而同将改善型客群的产品线引入门头沟,会让京西更多改善型客群聚焦门头沟,区域的整体成交量会继续放大。

传统地段理论失效“门头沟楼市的火爆势头已超出大多数人的想象。”一位楼市观察人士表示,按照级差地租理论,城市核心区的价值最高,越向外扩张,区域因占据的城市配套有限,因而土地价值逐渐下降。销售价格奔6万元的现实让门头沟楼市似乎预示着地段论正在失效。

该人士分析,实际上类似的情况在北京其他区域也正在上演。比如南四环区域,当初房价与北四环区域相比落差巨大。主要是受到区域发展成熟度和周边配套功能价值有限影响。但目前来看,该区域内房价长势迅猛。例如位于东南四环的江南府项目,两居户型均价5.7万元/平方米,三居户型均价已达6.1万元/平方米;另一家南四环项目位于德贤路旁的国韵村,报价也超过5万元。而目前北四环外楼盘销售单价也刚在7万元上下,南北区域房价差越来越小。

“某种程度上而言,土地出让的火爆和众多企业的入驻,联合炒高了这些以往偏冷区域的房价。”一位地产专业人士回忆,某种程度上而言,正是地价推高了房价。

资料显示,2015年11月,中交绿城联合体以57亿元的总价拿下门头沟6020地块,该宗地楼面价已达3.32万元/平方米。但地王头衔在3个月后就被取代。今年2月26日,中骏置业以39.48亿元竞得门头沟区龙泉镇地块,纯商品住宅楼面价高达4.1万元/平方米,预计未来楼盘售价将突破10万+。目前区域内改善型项目纷纷“破五冲六”说明区域房价水平呈现实质性变化。

火爆下的危机感

一面是不断蹿升的房价,一面是开盘售罄的火爆。“市场的确有点让人看不懂”,一位门头沟在售楼盘营销人士对北京商报记者坦言,大好形势并未让地产营销人士放松警惕,这么高的价格还能有这么多的需求,让公司心里有点没底,一旦出现货币政策调整等风吹草动,市场出现下行可不是闹着玩的,门头沟多数楼盘都在尽可能缩短销售周期抓紧入市。

实际上,为了尽快实现销售,各家公司在各个销售环节加快推进节奏。比如如果按照标准时间来说,差不多10个月做一个示范区。但翡翠长安售楼处从选址定下来的时候,距离开盘仅用了5个月时间就达到接待客户实现销售的功能。

抢占先机成为区域内所有楼盘的共识。毕竟区域内项目云集,竞争堪称惨烈。资料显示,门头沟区域目前已汇集保利、绿城、金地、万科、远洋、中骏、电建、融创、华润、华远等10多家大型品牌房企,从以往人们认知的城市边缘区域一跃成为龙头开发商扎堆竞逐的热门板块。

以最近入市和即将入市的电建·金地华宸、万科翡翠长安、绿城西山燕庐为例,3家楼盘同处一个区域板块,主流户型相近,产品同质化明显,甚至是一路之隔。北京商报记者在各家楼盘实地调查时,各家售楼员对“对手”的劣势甚至如数家珍。

这样的竞争态势让项目危机意识极强。相关人士表示,在地理位置、外部配套、户型尺度都严重同质化的背景下,金地、万科、绿城无疑必须在产品营造方面下大工夫从而取得先机。未来,项目售楼处、户型设计、产品建筑、装修品质都成为各方必争的战场。

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