楼市:限价与市场的张力

21世纪经济报道 2017-02-24 08:20
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土地供应或其计划,不仅地产商关注,很多普通民众也关注。因为土地供应直接影响商品房供应,地价影响房价。

土地供应或其计划,不仅地产商关注,很多普通民众也关注。因为土地供应直接影响商品房供应,地价影响房价。

根据刚刚公布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》,2017年北京市计划供地3900公顷,比2016年的计划减少200公顷。商品住宅用地计划安排260公顷,其中单列自住型商品房用地83公顷。如果我理解没错,今年纯商品住宅用地计划只安排了177公顷。

人们最关注的当然是住宅用地。对比一下,舆论一片惊呼。因为,今年商品住宅用地计划260公顷,比2016年的850公顷减少了近7成。北京在房价上涨压力仍然很大的背景下,减少住宅用地供应,令供求关系何解?

事实上,自2011年以来,北京市土地供应计划里的数字一直是下降的。当然,这只是“计划”。既然是计划,就存在根据实际情况调整的可能。据新京报报道,北京市规划国土委相关负责人表示,对于商品住宅用地,将加快土地储备项目一级开发和拆迁工作进度,合理把握经营性用地供应节奏,条件成熟的将适时纳入计划。

听起来很不错,但在我个人的印象中,这些年,北京市土地供应计划基本没有真正完成过。换句话说,实际供应的比计划的要少。譬如,2016年计划供应商品住宅用地850公顷,也就是850万平方米,实际完成了多少呢?2016年住宅用地仅成交15宗,远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。其中,可售纯商品住宅用地只有7宗,规划总建筑面积仅39万平方米。

先别想着能比计划供应增加的事儿,如果今年的计划能全部完成,地产商也可以击掌欢庆。今年177公顷商品住宅用地计划全部完成,就是177万平方米,相当于去年实际供应的数倍。我不敢说2016年的市场表现,必定是2015年土地供应不足的结果,但说它与土地供应有关系总是可以的。

正是在此逻辑下,我对明年的市场压力略有忧虑。有朋友会问,今年呢?

据新京报报道,北京市住建委主任徐贱云表示,当前北京房地产调控政策的目标,就是坚定不移地稳定房价,如果现在的政策能够稳定房价,将会继续保持,但不排除会加强政策。在预售审批、现房销售备案环节上,也会严控商品住房申报价格及入市节奏。

徐主任最后一句话的威力,相信北京的地产商已经领略到了。如你所知,北京住宅已经豪宅化,而豪宅价格是调控的重点。来自坊间的消息显示,北京一些高档楼盘申请预售证的排队时间很长,长到销售总监们对完成今年的业绩很没信心。不仅期房,现房的售价和入市时间也已纳入监管。

北京是此轮重点调控的16个热点城市之一。北京对商品住房申报价格的调控措施,想必其他城市也会借鉴。此轮调控的特点之一是包括限购、限价在内的行政管控。严厉态度下,保持今年房价(体现在房价指数)的稳定,是可以预期的。

“房价稳定”的意思,住建部部长陈政高已经在2月23日国新办举行的发布会上解释了,就是防止房价出现大起大落。而2月22日国家统计局公布的数据也很给力,1月份一二线城市房价指数基本止涨。陈政高说,一季度房价也将趋稳。我个人相信“稳定”可以贯穿2017年全年。

我之所以对明年市场略有忧虑,是因为,行政的管控能够减缓却不能消弭市场的内在张力。我在前面说了,由于土地供应不足等因素,你看见,或没看见,市场的压力都是在那里的。

楼市今年的稳定与明年的张力之间,可做缓冲的窗口期并不会太长。这个窗口期,我个人理解,是留给房地产长效机制的。在国新办发布会上,关于房地产长效机制以及作为长效机制重要内容的房地产税,陈政高和陆克华都回答了相关提问。

有关房地产税的口水太多,且可能离题万里,因为前提是要看到房地产税法的草稿。今年底以前能出来,就算超乎期待。而房地产长效机制,包括了金融、土地、财税、投资、立法等措施,断断不可能一蹴而就。也就是说,需要时间。

如同房地产调控涉及多个部委,房地产长效机制也必然关系到跨部委的协调。颇为不易。举个例子。中央已经提出要加快发展住房租赁市场,其中,REITs被认为是解决住房租赁资金来源和收益的重要措施。但启动REITs试点的工作至今仍举步维艰。

正如陈政高所说,房地产长效机制,全国都在关注,全社会都在关注,而时间又很紧迫,怎么办?我们看到,某个领域的改革,中央深改组都是出台原则方案,再细化,抓落实。房地产长效机制可学习这种做法,先拿出框架方案来。

常有朋友问我对今年和明年房地产市场的看法,我一般都是回答不清楚。如果有了房地产长效机制的框架,对未来房地产市场的预期就基本清晰了。对包括房地产在内的资产市场来说,所谓的稳定,很大程度就是预期的稳定。

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