房地产的那些“违约金” 竟然藏这么多猫腻

大多数时候，买房子都是件高兴的事儿，交完钱，顺顺利利完成交接。很多时候，事情的进展总是跟我们预期出现偏差，甚至背道而驰。买新房与开发商之间产生违约纠纷，买二手房与房主之间产生违约纠纷，提前还款还要承担违约罚金，总之买房会牵扯到各种违约情况。

那么买房时到底有多少种违约情况呢？各种违约又应该怎么计算违约责任呢？

一般来说，我们将违约金分为新房和二手房两大类

买新房产生的违约金

买新房时，签订购房合同后，如果其中一方不按合同履行义务，或者没有不符合合同规定，应该继续履行或者采取措施补救、赔偿损失，在这种情况下需要赔付违约金。

下列情况，一般开发商需要赔付违约金：

1、 开发商办理证件逾期、交房逾期

按照合同规定，开发商需按期办理所有交房手续，并按时交房。如果不是因为不可抗力因素或者购房者原因，开发商无法按时交房将视为逾期交房。

2、 开发商擅自变更规划

擅自变更规划是很严重的违约行为，一般变更规划的主要是公共设施，室内格局。为了避免这种风险，购房者应将规划写入购房合同的补充协议，并约定较高的违约成本。根据法律规定，开发商擅自变更规划，购房者还可要求退房，并承当房价上涨带来的损失。

3、 开发商解除合同

开发商如果因自身原因需要解除合同的，属于一般违约情形，这种情况在制式合同中都会做出约定，通常违约金的额度在总房款的15%至25%左右。如果只签了定金协议，则只赔偿双倍定金。

另外，如果购房者因为自身原因无法履约，责任应由购房者承担，比如交完定金无法付首付，定金就会被没收。交首付后不想买房也需要承当赔付责任，具体以合同约定为准。

买二手房产生的违约金

二手房违约情况比较多，一方面是受房价波动影响，房价波动会导致买卖双方的心理变化，违约几率增加；另一方面，二手房交易流程复杂，一个环节出了问题，交易可能就无法完成，产生违约。

卖方违约主要有下面几种：一房多卖；不按时交房；拒收定金；要求涨价；直接毁约。

买方违约有下面几种：资金不够；不愿付款；政策变化无法购房。

提前还贷产生违约金

提前还贷直接给银行带来了利息损失。事实上我们与银行订立的借款合同已经确定了借款额度，利息计算方式，还款方式和期限，这是具备法律效力的。提前还贷实际上是一种违约，所以大多数银行都制定了提前还款的处罚措施，有的银行违约金要加收本金的1.5%，还有的银行需额外加收几个月的利息，有的银行规定一定期限内（可能是1-2年）不得提前还款。