解锁房地产新走势:数量驱动转向品质驱动

提要：2017年北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别达到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年进一步提高。

有人认为，住宅产业一直以来是缺乏长周期思维的，几乎鲜见有内在生活的价值输出，眼看房子以魔幻般的速度被建起来，却丢失了对人居美的想象力。

“住房告别短缺，预示着追求数量扩张的"旧时代"已渐行渐远。”由链家研究院较新发布的《2018房地产市场展望》报告,如此描述下一个房地产市场的发展风向：行业由数量驱动向品质驱动转变，品质时代已经来临。

一个新周期的诞生

“2018是小年，房地产市场从成交量来看不会有大的起色，成交价相对比较稳定，会继续保持低温下行走势。但2018年也是非常不一样的年份，房改20周年、改革开放40年、十三五发轫之年，将掀起一轮新的故事。”在链家研究院院长杨现领的预期中，市场交易的平淡化，并不能减弱2018年对于形成房地产市场新周期机制的重要性。

根据链家研究院的数据来看，2017年很可能走到了超级繁荣周期的尾巴上。前11月新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米，同比增加5.4%;销售金额为9.58万亿元，同比增长9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到13.9亿平方米，销售额有望达到10.5万亿元，相比去年略有增加。

究其原因，过去几年积压相当库存量的三四线城市形成了集中爆发之势，成为2017年新房成交量的主要贡献者，包括汕头（楼盘）、烟台（楼盘）、徐州（楼盘）等较快增长的城市。

然而，新房销售再达高峰的同时，增速开始大幅放缓，房价也在趋向下行。与2016年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓，价格和销量增速只有5%左右的水平。

而另一不容忽视的趋势是，存量住房规模的积累扩大，已使得二手房和租赁住房从原先的“市场补充地位”转向了更主流的市场位置。

尤其，一线城市的二手房占比明显提高，链家研究院统计发现，2017年北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别达到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年进一步提高。

而租赁则更不用说，今年几乎是“租赁元年”。年初以来，从顶层设计到各地法规均为持续推进租赁市场发展提供了巨大的利好，各个城市相继推出租赁落地方案，房地产企业与金融机构亦以拓展租赁市场为前提进行诸多转型的尝试。

如果说未来的房地产市场将迎来一个新的发展周期，那么，其必然是租售并举的、房价平稳的、理性交易的，并且是向居住回归的。

新 浪潮起势：呼唤品质居住

近来，同策研究院首席分析师张宏伟(博客)抛出了一个“上海楼市已进入慢周转时代”的观点，支撑原因不仅仅是当前楼市调控“五限”导致的交易环节放慢，更多的解读逻辑来自于高地价催生高端化的内容型产品、房企的经营导向倾向于“做品质”。

事实上，这何尝不是国内房地产市场逐渐摆脱“速度主义”发展模式后整体转型的一个缩影。伴随着“慢周转”到来的，必然是以产品内容换流量、以品质换市场话语权的全新市场逻辑。用链家研究院首席市场分析师许小乐的话来说，就是价格向价值回归。

以北京为例，2017年居住价值低的房屋价格下跌明显，如老房、学区房。本轮调控对于学区房的整治，使得西城区均价累计跌幅(16.2%)较大，但海淀区均价跌幅(11.6%)却相对较小。同样是学区房比重较高，西城区的房屋房龄偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故而下跌幅度更大。

从宏观背景看，经济发展的内在转变和社会主要矛盾的演变，都在促使着住房需求发生时代性的变化：从“住有所居”到“品质居住”。

高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年龄白领的品质合租、单身独居人群的品质居住、老龄人口的分散式居家养老需求，未来这六类需求都指向了住房的“品质端”。对此，链家研究院《2018房地产市场展望》报告指出，至少需从品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务等四个维度去体现品质居住的精神内涵。

从更具体的角度来说，开发商要为购房者生产个性化需求的产品，要在房屋的节能、环保、智慧等方面不断完善;政府和市场要能为不同人群提供床位、租赁产品体贴服务，让租赁成为一种可行的生活方式;交易过程中，买卖双方能得到更加专业的线下服务和线下消费内容;市场运行能培养出一批围绕房屋交易、租赁及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家，实现从业者与消费者的良性互动。

“当以速度和产量拼高低的规则逐渐失灵，生活方式的营造和服务创新能力才更有利于形成有效的市场流量入口，”一位资深的业内人士表示，“毕竟消费升级正在以可见的速度渗透到国内住宅市场的各个环节中，要抓住品质居住时代的痛点，势必得进行更多的产业重组、多元化跨界服务、社区生活运营等存量增值改造。”

新闻来源：华龙网