南京新政前后:南京楼市的异化与补救

21世纪经济报道 2016-09-27 08:00:09
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导读:本次南京“限购令”,加之今年初推出的“限价令”,南京已成为全国楼市调控最为严格的二线城市,政策力度仅次于北京、上海、深圳三地。

楼市调控扩围

当前,房地产市场的恐慌正在放大。不少城市出现了“抢房”热,一些被激发的需求甚至采用高杠杆买房。面对此市场状况,自今年8月以来全国范围内已经有8个城市出台收紧的楼市调控政策。9月25日南京重启“限购令”,也被业内人士看做二线城市全面强化调控的一种信号。业内普遍认为,未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件,中国楼市最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。

千呼万唤之间,南京终于在9月25日重启“限购令”。以家庭为单位,拥有一套及以上住房的外地人口将不具备购房资格,拥有两套及以上房屋的本地人口,不具备新房的购房资格,仅限定购买二手房。这也是南京在时隔两年之后,再度重启“限购令”,也使之成为继苏州、厦门、杭州之后,第四个出台“限购令”的二线城市。

当晚,南京紧接着出台宁十三条,涉及增加住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格等措施。其中尤其提到对土地出让后付款、开竣工的核查,上市销售环节时间和规模的明确等。

就在“限购令”出台前的两天,南京完成了房企首次摇号拿地的过程。超过100家开发商以摇号的形式,争夺20幅住宅土地的最终所有权,整个过程历时3个半小时。

再算上年初推出的“限价令”,南京已成为全国楼市调控最为严格的二线城市,政策力度仅次于北京、上海、深圳三地。这甚至被看做二线城市全面强化调控的一种信号。

恐慌情绪加剧

“最近来买我们项目的客户,投资的差不多占到百分之七八十了。”南京市浦口区某项目负责人向21世纪经济报道记者说,在上月的一次开盘中,出现近期南京楼市颇为常见的“日光”现象,且购房者几乎半数为外地人。

而在今年年初,该项目所反映的投资者比例仅在2到3成,外地购房者比例也仅在2到3成。

浦口区位于长江以北,为南京市开发稍晚的后发区域,房屋供应以刚需户型为主。受益于江北新区的批复(2015年7月),浦口楼市于去年年末以来迅速升温,其成交量和房价涨幅均位居南京各区前列。

另一个热门区域建邺区靠近老城,规划级别较高,其房屋供应偏向中高端,为改善性需求青睐的主要区域。某大型房企南京区域负责人向21世纪经济报道记者表示,最近几个月来,建邺区的购房者中,投资客的比例也越来越高。

他表示,建邺区是南京房价较高的区域,销售节奏慢,销售周期长。但从去年年底以来,房屋很快变得供不应求,每次开盘就像“抢房”,且愈演愈烈。

这种变化成为近期南京楼市的一种缩影。上述负责人表示,今年以来南京楼市的主要变化可以总结为:投资需求增加、恐慌情绪强烈。“这种情绪互相传染,会加剧市场的紧张程度。”

需求结构和市场情绪的变化,使得南京楼市一直保持着紧张的局面,并推动房价迅速上涨。根据国家统计局的数据,今年4月至8月,南京市新建商品住宅(不含保障房)价格环比涨幅分别为4.4%、4.1%、4.0%、3.6%、4.1%,除8月降至第六外,一直位居70大中城市的增幅的第三位。同比来看,南京新房价格涨幅已经从1月的10.8%,扩大到8月的38.8%。

在这背后,南京楼市的土地供应却一直显得不足。直到上周南京连续四天(9月19日至9月22日)推出27宗土地之前,今年南京一直没有土地的大规模供应,房地产企业普遍反映“手中无粮”。

根据数据,截至今年8月底,南京楼市新建商品住宅存销比不足3个月。在其监测的各城市中,仅有合肥低于这一水平。

二线调控或全面收紧

南京上次出台房屋“限购令”是在2011年2月,在实施了三年多后,于2014年9月取消。当地的业内人士认为,从供需关系紧张、市场情绪恐慌等方面来看,当前的市场环境甚至比当年更为严峻。

从内容上看,两个版本的“限购令”力度相当,但细节上略有变化。主要体现在,新版“限购令”对于拥有2套及以上住房的本地家庭,禁止购买新房,但仍然允许购买二手房。

“将二手房对本地人士放开,而不是全部放开,一方面意在促进存量市场的消化,另一方面会避免需求大量涌向二手市场。”上述房企人士指出,该项规定对南京二手市场有着较大利好。

但中原地产首席分析师张大伟认为,鉴于当前不到3个月的去化周期,该“限购令”实际作用十分有限。

张大伟还认为,近期集中以“先拍卖后摇号”方式供应的20宗住宅用地,也很难在短期内形成供应。因为这20宗土地大多被要求以现房的形式销售,而按照正常的开发周期,形成现房供应,需要在至少1年后才能实现。

因此,尽管今年以来南京的调控出现了“渐进式加码”,“但市场因为宽松的货币导致的恐慌依然持续”。

从全国范围来看,此次“限购令”出台的意义不止于此。上海研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,南京“限购令”的出台,体现了二线城市调控政策将总体收紧的趋势。

由于“资产荒”局面未改,今年下半年以来,楼市资金从南京、苏州、厦门等“强二线城市”溢出,并流向其周边区域和中西部二线城市,并推动了这些地区房价上涨。集中体现在,合肥、南京、厦门等城市开始从房价涨幅榜上退下,让位于郑州、无锡等其它二线城市。7月以来,武汉、郑州等地也出台调控政策,标志着楼市调控的区域进一步扩围。

严跃进指出,从目前限购的既有版本和思路来看,主要遵循四个思路或优先层次,后续其他城市也会遵循此类逻辑。第一是房价上涨压力的城市先出限购政策;第二是市区相比郊区会先行收紧;第三是新房市场比二手房有所收紧;第四是外地户籍受政策管制的可能性大于本地户籍。

严跃进认为,后续有望收紧政策的城市包括合肥、天津、福州等,同时不排除部分三线城市也会有类似收紧的做法,类似昆山、廊坊、无锡、东莞等地。

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