楼市进入调整期,三四线房子还能买吗?专家透露了哪些房价信号?

楼事纪 2019-05-14 21:43:00
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试想,在过去这两年多时间里,不少默默无闻的三四线城市轮番成为了房价上涨的“领头羊”,但是在房价屡屡破万之后,房地产调控开始“进入”到了三四线城市,而且对于月薪普遍三千多元的这些中小城市而言,又如何支撑得起这样的房价水平呢。

随着房地产市场进入调整期,分化成为了不可避免的现象。与一二线城市的房地产市场相比,如今看空三四线房地产市场的声音越来越多。试想,在过去这两年多时间里,不少默默无闻的三四线城市轮番成为了房价上涨的“领头羊”,但是在房价屡屡破万之后,房地产调控开始“进入”到了三四线城市,而且对于月薪普遍三千多元的这些中小城市而言,又如何支撑得起这样的房价水平呢?在笔者看来,这使得目前三四线城市的楼市处境相对比较尴尬,房价再次大涨显然是不可能了,但是转头向下的可能性又有多大呢?

针对三四线房地产市场,中国人民银行调查统计司原司长,中国人民银行参事盛松成表示,未来房地产风险可能集中在三四线城市:一方面,最近这两三年,三四线城市房价上涨明显,速度甚至超过了一二线城市,房价过度透支比较明显;另一方面,全国绝大多数三四线城市都偏离中心城市,不少三四线城市都面临着人口流出的趋势。通过以上这两方面,我们基本可以得出一个结论,三四线城市房价上涨动力大大减弱,随着楼市进入调整和分化期,利空因素也不断增多。不过,如果要说起利空因素,就不得不提及以下这两个关键性因素的变化。

盛松成

排名前列,空置率和“二次库存”问题

对于三四线城市而言,虽然去库存任务已经基本结束,但“二次库存”问题同样值得关注。众所周知,以往库存是集中在开发商手里,但过去这两三年,随着三四线楼市行情一路走高,开发商手里的房子慢慢销售到了购房者手里,但很大一部分则集中到了炒房囤房客手里。随着三四线楼市进入到了调整期,除一部分离场的炒房客以外,不少炒房囤房客都被限售政策套牢在了楼市,这就产生了“二次库存”。其实,“二次库存”的多少基本上决定着空置率的大小。除此之外,也有一些返乡置业者在三四线城市买了房子而不居住,这也产生了一定数量的空置房。

对此,业内有专家称,三四线城市是空置率的“重灾区”。虽然市场上并没有专门统计空置房的指标,但我们可以通过一些权威专家以及报告的观点了解一下基本的情况。去年6月份,中财办原副主任杨伟民在某演讲中谈到了空置率问题,虽然没有给出具体的空置率比例,但他直言无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,高于日本的13%。无独有偶。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的一份研究报告显示,2017年三线城市空置率为21.8%,远超一线城市的16.8%。据此,笔者认为,对于房价支撑面薄弱和人口流出明显的三四线城市而言,供大于求局面的形成,意味着未来房价持续调整的概率较高。

第二,全国2019年棚改计划开工量减半

针对棚改政策,特别是货币化安置的调整,国家统计局统计科学研究所所长潘璠曾表示,这主要看两个方面,一是地方财政承受能力,二是去库存完成情况。在笔者看来,目前去库存任务已经基本完成,而且稳步去杠杆和控制负债是大势所趋,所以继续大规模货币化安置的条件显然已经不存在了。除此之外,目前“棚改”形势也出现了一种新的趋势,从旧城拆迁为主向旧城改造的方式过渡。总而言之,棚改货币化安置红利逐步消退是明显趋势。

近日,财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,2019年各地棚改预计开工量也一并公布。数据显示,2019年全国棚改计划开工量285.29万套,与2018年的棚改数量相比,下跌51%,完全可以用“腰斩”来形容。在全国37个省份当中,只有5个省份保持增长,计划开工量下跌超过50%的省份有15个。众所周知,最近这两三年时间里,棚改一直都是三四线楼市走高的关键红利,对房价起到了重要支撑作用,而2019年棚改计划开工量大幅下降,无疑会对房价上涨起到釜底抽薪的作用。

​总而言之,空置房问题的凸显以及棚改开工量的下降,一定程度上会形成供过于求的局面,再叠加三四线城市购房能力普遍有限,为了回笼资金,开发商显然已经没有提价的底气。不过,笔者认为,购房者也无需过多担心,随着楼市进入调整期以及落户门槛的降低,三四线城市之间也出现了分化:未来核心城市群内部的三四线城市仍旧面临一定的红利支撑,既可以承接产业转移,也可以承接人口流入;对于长期缺少产业支撑并且偏离城市群以及核心城市的三四线、五六线城市而言,房价顶部将逐渐显现,从而进入有价无市或者量价齐跌的局面。因此,对于三四线城市而言,见房就买还能轻轻松松升值的阶段过去了,下一阶段区位、地段以及关键配套等保值升值因素的考量就显得格外重要了。

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