“越限越涨”:8月房价乘“风”再飙

中国经济网 2016-09-21 08:18
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房价不断反弹,目前许多二线城市房价也和一线城市一道飙高,而且出现了“越限越涨”的状况。想要对房价进行真正有效地调控,短期的去杠杆和长期的多方制度配合都是十分必要的。 今年以来,“地王、假离婚、通宵排队”等字眼频繁印入眼帘,而这些热词的背后却无一不在指向国内楼市火暴,房价飙升的真实情况。19日,由国家

房价不断反弹,目前许多二线城市房价也和一线城市一道飙高,而且出现了“越限越涨”的状况。想要对房价进行真正有效地调控,短期的去杠杆和长期的多方制度配合都是十分必要的。

今年以来,“地王、假离婚、通宵排队”等字眼频繁印入眼帘,而这些热词的背后却无一不在指向国内楼市火暴,房价飙升的真实情况。19日,由国家统计局公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》(以下简称《变动情况》)似乎也印证了上述观点。

《变动情况》发出的数据显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,上涨的城市有64个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为5.6%,最低为下降0.3%。与上年同月的价格相比,70个大中城市中,最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%。

此消息一出,媒体纷纷表示,国内8月份70个大中城市的房价涨势惊人,一线和二线热点城市的一手房、二手房价格在持续走高。

某研究院智库中心研究总监严跃进更分析称,此次8月份新建商品住宅价格环比增幅是自2010年5月份以来的最高环比增幅,创下了近76个月的新高。

房价“高烧”难退为哪般?

8月份房价涨幅反弹创新高,既在意料之中,也在意料之外。不少业内人士对《中国产经新闻》记者表示。实际上,历次房价回落曲线均往往呈现抛物线或震动下行态势。不过此次8月份房价涨幅颇高,还是不得不让人感叹,今年的“秋老虎”热得相当厉害。

北京(楼盘)市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为,房价上涨的原因始终要落到供求关系的紧张上。

“一线城市和有优质资源的二线城市,人口吸引力比较大,住房供不应求房价必然上涨。”赵秀池对《中国产经新闻》记者说道。

著名房地产专家谢逸枫对此也表示赞同。在他看来,我国目前的城市发展还很不平衡,城镇化的进程还没走完,城市家庭结构分裂,随着二孩政策的开放,住房需求也随之旺盛起来。与此同时,一二线城市的资源密布,住房作为刚性需求自然在这些城市也会显得更为迫切。不过这些年,大中城市的土地资源其实严重缺乏,新增土地供应在持续下降。

“可供开发建设住宅项目不断地萎缩,土地供应上不去,地价疯狂上涨、地王频现,房价自然也跟着上涨。”谢逸枫对《中国产经新闻》记者坦言。

除此,业内专家也指出,国内的房地产市场实际上是一种非市场化的市场,政府和政策因素甚至在一定程度上会决定房价。

谢逸枫进一步解释道,这一轮的房价上涨同2009年至2010年货币超发、流动性过剩、个人房贷与土地市场加杠杆以及人民币贬值导致的资产荒逻辑,如出一辙。

上述业内人士分析表示,从2014年10月开始的这轮房地产上行周期,各地通过调整行政手段、金融杠杆,使得货币放水和房贷持续宽松。尽管目前货币政策正在趋于中性,但流动性实则仍然过剩。

后续在房贷优惠等刺激政策的持续之下,房价的上涨预期又被不断推高。房地产贷款加杠杆、土地市场加杠杆、第三方平台也不断给楼市加杠杆,房地产资产价格异常膨胀。

另外,值得一提的是,某研究院智库中心研究总监严跃在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,从实际情况来看,此次房价上涨和传导效应有着密不可分的关系。

众所周知,每一轮的房价上涨都是从一线城市开始,然后从二线城市波及到三四线城市。房价膨胀的传导效应就像石子落水后引发的层层涟漪。

严跃进坦言,某个城市的房价突然上涨,很可能会使得此类城市的房企调整定价策略,价格呈现涨多跌少的情况。与此同时,其他城市房价上涨的“谣言”也很容易影响消费者的购房决策。

记者通过梳理发现,今年3月份以来,不少媒体都对房价的过快上涨做出了不同程度的“声讨”,局部房价翻倍,地王频出。

“但是相应的调控政策出台并不及时,调控手段也依然是之前的行政手段,目的、目标和方向与此前一样,只稳定预期,以抑制需求为主,供应端问题并没有得到解决。”谢逸枫强调表示。

恐慌情绪导致“越限越涨”

面对房价持续的“高烧”不退,各地纷纷出台调控政策。但随着各大城市限购限贷信号的释放,房价反而出现了短期内的异常上涨的情况。

比如近日才发布实施住房限购的杭州(楼盘),调控内容包括在杭州市区限购范围内,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。但是,据媒体报道称,限购实施的前一夜,杭州的外地购房者开始疯狂签约,杭州市区(含余杭、富阳)创造了单日商品房销售3265套的历史纪录。二手房签约同样创下历史新高,达到1840套。

再如,由于北京通州限购,北京东部周边邻近地区房价都出现了大幅上涨的情况。北京的周边城市香河本隶属于河北廊坊市,但因距北京市中心仅45公里路程,也成为了不少消费者购房的热点城市。

记者整理发现,香河从2015年9月至今年8月,商品房均价一路升至12500元每平。

香河某房产销售员小梁(化名)向《中国产经新闻》记者透露,香河今年年初的均价仅为5500元每平米上下,随后受大环境、政策等因素影响,至中秋节9月15日当天均价已达到15500至17000元每平米,而后16日提至19500至20000元每平米,两天后18日竟然又暴涨到25000元每平米。

专家认为,恐慌情绪是导致“越限越涨”的始作俑者。

房地产与人居学者冯国良甚至坦言,这和“狼来了”的故事无异,时间久了大家就会出现审美疲劳和信心塌方,民众如同惊弓之鸟,难免产生购房的羊群效应。

值得注意的是,房价的不断上涨也促使投资、投机的需求旺盛。实际上,近来投机性购房与恐慌性购房的比例正在明显提高。

业内人士坦言,目前急需买房自住的比例其实并不高。很多人甚至是在看到房价暴涨之后才决定“炒”一把。不过,随着货币的大放水,很多家庭的财富确实也面临缩水的尴尬。相比之下,买房便成了家庭资产增值保值的重要手段。恐慌性购房和借机炒房的比例也随之提升。

组合拳调控可能出现

恐慌性购房、借机炒房和限贷限购政策似乎陷入了短期内“越高越调,越限越涨”的怪圈。那么,各地在出台调控手段时应该如何保证政策效力不打、少大折扣呢?

严跃进坦言,消费者恐慌性购房的背后和大家对于政策后续走向的不同理解有关。后续各地出台政策前,应该加强会议保密,防止各类版本的“流言”出现,稳定市场预期。

与此同时,政策出台前后的市场交易数据也要格外关注,对于部分异常数据应该重点监查。若存在中介怂恿购房者购房的情况,监管层面应该积极发声。对于部分盲目入市的现象,房管部门应该不断强调风险自担的内容,这对购房者能产生一定的震慑能力。

业内专家提示,除此之外,在政策出台后,应该适当对部分热点楼盘进行限制交易,或者说对部分近期房价上涨过快、超过一定幅度的楼盘要进行管控。“只要管控得当,甚至可以倒逼部分购房需求到郊区购房,达到去库存的目的。”严跃进对记者说道。

另外,也不少专家表示,以此次杭州限购为例,从调控力度来看还是比较“温柔”的。但专家也强调,如果后续调控已出台的一线、强二线城市房价不降、房价暴涨与成交火暴,地方将调控加码,甚至抛出大招或组合拳“杀招”。

谢逸枫表示,短期的调控手段,最有可能的政策大招或组合拳为去杠杆,比如:提高一二套房贷首付、利率,提高限购、限贷条件和标准,取消税收优惠,收紧房企信贷,打击第三方房贷平台等政策。

从长远来看,则会出台长效调控机制。谢逸枫认为:“通过供应与需求及政策的三个制度进行改革,即土地制度、住房制度、金融制度、户籍制度、社保制度、税收制度等方面深化改革,才能做到真正意义上的调控。”

不过,让住房回归居住功能,政策调控显然还有很长的路要走。

赵秀池坦言,各地还是应该根据当地实际情况,推出适合自己的政策。同时,可以考虑加大发展房屋租赁市场,通过稳定的租赁关系和较低的居住成本来减少买房的需求。这对住房市场的平稳健康发展也将大有裨益。

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