冬歇结束 豪宅会是下个调控目标吗

北京商报 2016-12-08 08:37:39
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北京调控政策出台两月有余,对于楼市的影响较为明显。尤其是对高端住宅市场,“9·30”新政关于非普通住宅首付比例的大幅提高,导致在售或即将开盘的豪宅项目客源大量流失,豪宅项目成交量大幅跳水。 中原地产监测数据显示,2016年11月,北京市单价10万元/平方米以上高端住宅共成交47套,成交面积1.16万

北京调控政策出台两月有余,对于楼市的影响较为明显。尤其是对高端住宅市场,“9·30”新政关于非普通住宅首付比例的大幅提高,导致在售或即将开盘的豪宅项目客源大量流失,豪宅项目成交量大幅跳水。

中原地产监测数据显示,2016年11月,北京市单价10万元/平方米以上高端住宅共成交47套,成交面积1.16万平方米,环比均下滑27%左右;10月,该类住宅共成交64套,成交面积1.58万平方米。而“9·30”新政出台之前的9月,该类住宅共成交80套,成交面积2.36万平方米,11月成交量和面积环比9月跌幅达41%、51%。

对此,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,新政之后豪宅销量首当其冲受到抑制,尤其是受到首付提升的影响,首套、二套首付比例的同时提升,以及非普宅新规的加入,再加上“认房又认贷”条款的收紧,使得豪宅市场当中改善及投资型客都受到了波及,购房意愿普遍被打击。特别是高端置业客群,不仅受制于增加首付的资金压力,同时减杠杆也使得看空预期普遍形成,造成在售豪宅销量的放缓。

此外,高价盘获批预售许可证的难度增加,也导致豪宅成交的进一步缩水。很多项目计划下半年入市,但是由于定价较高,在对价格实行管控的情况下,很难取得预售许可证。目前来看,已经取得预售许可证入市的项目均取得了不错的销售业绩。

郭毅进一步分析认为,从政府的角度来讲,希望开发商维持一个理性的房价,因此才会在预售证的审批上严格限制。从目前的情况看,开发商大多面临两种选择:要么按照政府能认可的价格来报批预售证,要么就只能继续观望。

北京商报记者调查得知,在高价盘难以取得预售许可证的情况下,大多数项目进入休整期,以“自我保护”的方式暂时关闭售楼处,等待时机再行入市。

有业内人士分析认为,几年前高价项目销售是有限制的,所谓的限高令解禁后,高端项目销售开始回暖,尤其是随着地价不断升高,2015年至今北京新房市场豪宅化、高端化趋势加剧,高端住宅价格居高不下。今年前三季度市场逐渐升温,高端住宅成交量也不断攀升,导致北京房价也在一定程度上被结构性拉升。

“"9·30"新政出台后两个月时间里,北京新房市场成交量明显萎缩,价格也趋于平稳,政策调控的预期目的已然达到。”郭毅表示,目前市场上豪宅产品多数是地价倒逼形成的“被豪宅”,加上二手房市场已超越新房成为主导市场,因此未来政府的调控方向可能会更多偏向二手房市场,对于豪宅市场的调控会相对稳定,未来调控的影响也会逐渐衰减。

中原地产首席分析师张大伟认为,豪宅的单价总价均较高,虽然是小众市场,但对市场的影响比较大,所以从未来政策看,肯定会继续从紧。不论是信贷政策还是预售证的审批,作为非普通住宅的豪宅压力会越来越大。

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