房地产融资再迎红线监管:资产端和资金端“双管齐下”

在“三道红线”即将全行业铺开实行的节点，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）的下发，让房地产行业为之一颤。

《通知》中明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

行业人士认为，这次房贷“五档分类”，与针对房企融资的“三道红线”的逻辑，完全一致。资产端和资金端“双管齐下”，资金违规、过度流入地产的问题有望解决，房价快速上涨、楼市大起大落将成为历史。

值得一提的是，在答记者问时，两部门表示，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算。一种是住房租赁有关贷款，目的也是为了支持大力发展住房租赁市场。另外一种是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。外界猜测，第二种情况大概率是为“三道红线”的试推行让路。

贝壳研究院首席分析师许小乐坦言，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

释放“收紧”信号

《通知》中明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构进行分类归档。

根据《通知》，排名前列档中包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次减少。

同时，《通知》中提及以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

贝壳研究院分析师潘浩认为，从各档金融机构的数据来看还存在着结构性差异。实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

《通知》中虽然允许了第三、四、五档机构的浮动，但是浮动的原则并不涉及排名前列、二档机构，换言之，排名前列、二档则属于被刚性划线。

易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言，大中型银行信贷政策以收紧为方向，而小型银行根据实际情况决定。若是考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。

同时释放出“收紧”信号的还有此次《通知》中提及的“过渡期”。

根据《通知》，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

业内人士认为，过渡期的限定，让银行业的调整有了节奏感，而不是漫漫无期的调整；时间上的限定，也让外界猜测，此次《通知》的内容并不只是简单地要求，而将成为未来银行业借贷的成果的监督标准。

融资环境仍不乐观

从《通知》中可见，此次落地的政策主要针对两个指标，即房地产贷款占比与个人住房贷款占比。可以说，《通知》是在银行业的房地产行业借贷方面划出了一条红线。

根据中国人民银行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据可见，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。

从纵向数据来看，房地产贷款余额同比有所下降，但是从产业横向对比来看，房地产行业的借贷数额比重仍然不小。

银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》文中指出，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面较大的“灰犀牛”。

如何有效的降低房地产行业的风险，引导企业优化财务结构，促进行业健康发展，成为了房地产行业向运营者们抛出的问题。

合硕机构首席分析师郭毅告诉时代周报记者，其实《通知》可以算成是“三道红线”的一个落地执行细则，监管层一方面从企业负债层面上新增融资规定，另外一方面，从银行等金融机构的角度上规定了针对房地产投资的上限，从两端出发，更有利于三道红线的落地，也更有利于指导商业银行将有限的信贷额度投放给资质更好绿牌的房企。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，“三道红线”从需求端（房企）降杠杆，避免企业出现现金流及烂尾楼等问题。而本次银行业金融机构房地产贷款集中度是从供应端（银行）降杠杆，降低资金投向房地产市场。此次银行房贷的贷款给出了红线，就是意图让银行把更多的钱都投放到实体经济中去，而不是流入房地产。三道红线结合本次的贷款红线，是政策组合拳避免资金流向房地产，给居民降杠杆。

人民银行和银保监会相关负责人介绍，建立房地产贷款集中度管理制度可提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，制度将强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

时代周报