余丰慧:中国土地史上最贵地王给谁一记耳光

搜狐财经 2016-08-24 08:02
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8月17日,备受瞩目的上海内环内商住地块中兴社区N070202单元地块落槌开拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王纪录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。 “庆贺”中国土地史上最

8月17日,备受瞩目的上海内环内商住地块中兴社区N070202单元地块落槌开拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王纪录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。

“庆贺”中国土地史上最贵地王在上海诞生了。这个消息与去年中国创下历史罕见的“股灾”一样令人惊叹震惊。未来售价将超过15万/m2,这不是普通百姓的房地产市场,这是超级权贵们的盛宴。上海太厉害了,上海政府太威武了,不断创造一个个奇迹。

与此同时,7月16日广州荔湾区一宗2万平方米的宅地以21.73亿元及配建27450平方米保障房面积成交,计入建安成本的话(3500元/平方米),预计楼面地价达3.68万元/平方米,超过2013年广州南洲路地王均价,成为广州的单价新地王,业主为雅居乐地产。

近期,全国各地二线以上以及省会城市地王层出不穷。与2008年金融危机前后全国地王频现有过之而无不及。仅上海10万/㎡的名义楼板价创下历史土地交易记录足以看出目前中国的房地产市场状况以及对经济发展的影响。

上海创出中国历史上土地交易最贵地王不是小事,背后折射的现象与问题必须关注。在中国经济增速放缓而且压力越来越大情况下,房地产市场异常火爆、地王频现,说的直白点,中国经济或只剩下房地产了。这种依靠房地产救经济的思想是非常危险的,是一条不归路。

7月份住户长期贷款增加超过全部新增贷款,预示着房地产的“赚钱效应”正在吸引各路资金蜂拥而入,正在掏空实体经济,正在吸干实体经济的血液。这样下去,什么经济结构调整,什么创新创造,什么经济动力转型都将成为浮云。目前,金融乃至整个资本资金资源脱实向虚己经相当严重,一个房地产的畸形发展将会毁了整个经济转型之大计。

房地产如此疯狂发展下去,金融风险已经开始孕育与酿造。目前来看,房地产疯狂加杠杆已经完全失控。具体表现在两个最可怕方面。首先,无论是购房者还是开发者都在用极高的杠杆率购房与盖房。开发商拿地与开发资金杠杆率高达10倍,购房者把首付贷计算在内或与美国次贷危机时期一样可以零资金购房。

其次,楼市与股市相互投机炒作、疯狂加杠杆正在酿造最大的跨市场风险。近期险企二级市场举牌房地产股票达到了肆无忌惮的疯狂地步。房企二级市场举牌房企股票也近乎巅峰状态。继宝能举牌万科后,近日恒大斥巨资疯狂买入万科A至持有其6.82%股份,成为第三大股东。接着,恒大买入廊坊发展等房地产股。市场竟然出现了一个恒大概念股的概念。

两大市场轮番炒作的效应出现了:截止7月16日万科A收出了连续第三个涨停,27.57元的涨停价也创出了万科上市以来的新高,3043亿元的市值,也超过了中国神华、长江电力、中国中车和上汽集团等巨无霸,成为当之无愧的地产第一股。不过,在股价屡创新高的背后,万科的估值已经不低。17日股价大跌6.24%,或预示泡沫风险已经显现。同时,恒大概念股的飙升,也让许家印的身价大涨。短短3个月,恒大在嘉凯城、万科A、廊坊发展上的浮盈已经超过130亿元。而去年恒大地产卖了一年房子,净利润才只有105亿元,远不及炒股3个月的收益。

进入股市楼市的资金大部分是理财产品等负债性资金以及疯狂加杠杆资金。前提是两个价格不能下跌,即房价与股价一直上涨不回头。一旦二者有一个价格下跌或者暴跌,那么高杠杆率资金链条随即断裂,楼市股市跨市场风险将会无情爆发。

还是坚持多年、始终不渝的观点,依靠房地产拉动中国经济是一条高风险的不归路,依靠股市提振经济是本末倒置的妄想瞎想。

面对房地产加杠杆的失控局面,面对从来没有过的全行业脱实向虚的严重程度,决策者不应该熟视无睹了。

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