房贷“两道红线”来了,对楼市有何影响?

2021开年，央行和银保监会重磅出招：建立房地产贷款集中度管理制度。这份《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日开始实行。

核心内容是设置房贷“两道红线”。

红线一：房地产贷款占比。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。 红线二：个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

“两道红线”落地，其实早有风声。2020年9月底，有银行业人士透露，监管机构给大行下通知，要求控制个人贷款等房地产贷款规模。房地产金融监管从生产端蔓延到需求端信号明显。自此，房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。

“两道红线”，防的是什么？《通知》中表示，房地产贷款集中度管理是为“防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。这意味着，以前备受银行青睐的房贷业务，要防范“过度集中”的 “系统性金融风险”。近年来，“防范系统性金融风险”频繁出现，这次将房贷列为金融体系的潜在系统性金融风险，措辞非常严厉，将要采取的措施势在必行。相关负责人在答记者问时说明，这是“完善房地产金融管理长效机制的重要举措”。这样看来，房地产业“3+2”道红线，将成为长期举措，补全了房地产长效调控机制中金融相关内容。

尽管去年9月监管机构就发出要控制房地产信贷讯号，然而还是有银行没有在意。据安信证券，35家披露数据的上市银行，有10家不同程度地踩中红线。其中，招商、兴业、成都银行、郑州银行、青岛银行这五家银行踩中“两道红线”，将要面临缩减涉房地产贷款压力。不过，为缓解银行压力，“两道红线”设置了过渡周期。超出2个百分点内，过渡期为2年，超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。因此，这项管理制度的出台，不会对房贷市场形成直接、重大冲击。此外，踩线的银行为少数，并且高出“红线”的百分点不多，对全国房地产市场大局影响不大。但是，要注意部分踩线地方性小型银行，例如成都银行、郑州银行、青岛银行，房地产贷款比例过高，个人住房贷款比例也不低，在未来4年中，要经历很大调整。房地产过去是经济支柱，如今在地方经济中也扮演重要角色。地方性银行和地方政府一样，很大程度上和房地产利益捆绑，在“两道红线”监管令下，将不得不提前结束和房地产“蜜月期”。蜜月期结束意味着，当地房地产开发企业，再也感受不到地方性银行的大方和友好支持，当地买房者贷款难度和门槛明显增加，贷款利率有所上升。所以，“两道红线”对金融系统性风险抵御能力更弱的二、三线城市针对性更强，影响也更为显著。

这件事放在宏观大环境看，更具实际意义——控制居民债务，提振消费，促进国内国际双循环经济发展。去年12月底，经济参考报发表了社论：稳定宏观杠杆率应抑制居民债务过快攀升。因此，降居民部门杠杆率，是抑制居民债务过快攀升的直接手段。居民部门较大的债务当然就是房贷，控制居民负债规模即控制房贷规模。但是，老百姓买房也是必要的，那么银行要把握一个度，不能滥用贷款额度。这就是“两道红线”的作用，控制房贷规模，让银行审慎对待贷款对象，淘汰不合格的申请者。高房价让普通家庭背负着沉重的债务压力，让家里的经济支柱不敢辞职、不敢生病、更没钱消费。很明显，高房价挤压了居民正常消费。经济参考报认为：“加快构建房地产长效机制，稳定房价预期，结合针对性的宏观审慎管理方式，遏制居民住房贷款过快增长。稳定好居民部门杠杆率，有效缓解居民部门的债务压力，是提升居民消费需求从而“打通堵点”的重要环节。”2020年三季度末居民部门杠杆率为61.4%，虽说低于全球主要经济体平均水平15个百分点左右，但是增速不容小觑。2016年至2020年，居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，占同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。这对楼市来说，算一个利空消息。原以为促进消费能让“购房消费”也沾上光，没想到监管直接划定了房贷红线，最多只能到线那里了。房地产业从房企制造端，到居民购房需求端，都被信贷“红线”安排得明明白白。