楼市调控下房贷收紧 还房贷好还是还房租划算?

焦点网友99001092438 2016-11-07 08:22:15
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全国二十余个城市的一轮楼市新政刚刚满月,成效初显,然而各地并未就此停下调控的脚步,后续政策持续发力中…… 10月初的新政并不是结束。10月28日,中共中央政治局召开会议,指出要注重抑制资产泡沫,防范经济金融风险。3日,央行上海总部又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的

全国二十余个城市的一轮楼市新政刚刚满月,成效初显,然而各地并未就此停下调控的脚步,后续政策持续发力中……

10月初的新政并不是结束。10月28日,中共中央政治局召开会议,指出要注重抑制资产泡沫,防范经济金融风险。3日,央行上海总部又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》,维护房地产金融市场秩序。根据《决议》,各商业银行切实防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场。

在严控房企融资的同时,各地对于个人房贷的审核也在加强,从需求端抑制投机、投资需求。此次出台的《决议》强调,要继续加强对首付资金来源的审查,强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核,审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。虽然《决议》主要针对的是上海,但对于今后其他各地启动类似调控具有指导意义。

在这个情况下,一些想要买房的人心里难免纠结起来,到底是买房还房贷划算还是租房划算呢?

首先我们来看一组数据。以北京为例,在3月的全国房租最贵百城中,北京位居榜首,租金为70.84元/月/㎡。也就是说,要想在北京租到一套70平米的住房,每个月光租金就需要支付5000元。

在北京买一套房子的钱可以在贵阳买9套

如果你想在北京买一套70平米左右的住房起码得花320万。这等同于:在天津买2套住房,在成都买4套住房,在长沙买6套住房,在银川买8套住房,在贵阳买9套住房。房价高得吓人,怪不得不少白领和打工人员只能选择租房。

其实无论买房还是租房,除了解决我们基本“住”的需求之外,都是一个投资选择问题。大部分小伙伴们都不是土豪,不能毫不犹豫地拍下一座房子,迎娶白富美走上人生巅峰。在买房和租房中纠结,无非是比较一下两者的机会成本。买房还是租房,算一算就知道:让我们以一套面积为70平方米、总价60万元的房产为例,忽略利率变化和通货膨胀等因素,算一算买房和租房30年后哪个更划算。

买房:房产加贷款

如果直接向房地产商购房的话,需要首付18万元(首付不能低于房价的30%),并办理商业性贷款42万,分15年还清。根据利率7.38%并优惠15%来算,房贷的实际利率为6.273%,每月需还月供3606元,15年利息总额约为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修费,税费共要支出2.4万。

将上述费用合计起来,买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万),月供3606元,15年后就是64.9万(贷款42万、利息22.9万)。换句话说,15年后,购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房:三十年后能有多少资产?

如果用同样的资金来租同一套房产的话,为便于计算,将租房人手上的20.4万元用作储蓄,并将月供3606元拆开,假设月租金为1706元,剩下的1900元仍然用作储蓄。其中,20.4万元用于15次1年期的定期存款,按复利算,新存款利率为3.33%,15年的利润为12.9万元。此外,每月1900元用于银行存款,按单利计算,取平均的利率3.33%,15年下来,实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来,租房的花费总额仍为85.3万元不变,实际每月需缴纳房租1706元,15年后总额为30.7万元,而增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万。换句话说,租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

在这个例子当中,买房与租房的区别在于:当投入同样的资金,15年后买房者拥有了一套住房,而租房者则持有76万元现金,因此要比较的是这套当年价值60万的房子是否增值至76万。

按照总价60万元计算,该房产的每平米价格为8571元;若按照76万元计算的话,单价必须达到10857元,也就是说,只有每平方米的房价上涨了2286元,买房者与租房者才勉强“平手”;如果涨幅持平,则买房者不划算;如果房价下跌,买房者亏得更多。

买房在前期往往要承受比较大的经济压力。当然,买房的很多优势是金钱无法衡量的。你不用担心房东天天催房租,也不需要担心租金涨价,更不用提心吊胆被房东赶出去!对于房子的装修你想咋整就咋整,自己就是房东。因此,买房更适合事业稳定、收入处于上升期,又没有其他经济来源的年轻人。

相比较而言,租房更加自由,省下的月供可以提升生活质量,住的位置也可以随着工作地点的变化而随意调整。并且你有商业头脑,又有创业或投资效益很好的企业的想法,就可以将首付的钱用于回报更高的投资!

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