银行业金融机构房地产贷款集中管理制度出台

12月31日，央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。其规定，从2021年1月1日起，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行被依次分为1-5档，各档银行业金融机构的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。根据2019年的数据，诸多银行业金融机构超标的。

业内人士指出，虽然房地产的风险很大，甚至被当作是危及金融系统的“灰犀牛”，但是目前从数据来看，《通知》对开发商而言，无疑是重创。在外围政策限制，内部房住不炒政策的影响下，房地产行业马太效应愈加明显，中小房企需要找到适合自己的发展道路，近年来高速发展的大发地产也不例外。

逆周期高速增长已经超额完成全年目标

在2020年半年报业绩会上，大发地产管理层表示，对于下半年公司有着特别信心，这主要来源于公司已经新增的土地储备。公司下半年的可售货值达318亿元，将保证有效供货，并且若按下半年实现60%的去化率计算，即有望超额实现全年销售目标。

根据大发地产今年1月4日公布的全年销售业绩，公司已经超额完成全年目标，管理层中期业绩承诺兑现。

公告显示，截至2020年12月31日止，大发地产年度实现累计合同销售金额约为303.2亿元，同比上升约44.3%；累计合同销售面积为204.5万平方米；平均销售价格为每平方米约14826元。

据悉，2019年，大发地产实现合同销售额210.16亿元，而其2020年的销售目标是保持15%以上的增幅。2020年，大发地产实现303亿元的年度销售额、44.3%的同比增幅，已超额完成目标。

超额完成全年销售目标的背后，是大发地产健全的财务作为支撑。

数据显示，截止上个报告期末，大发地产的现金和短债比维持在1.2倍的健康水平。公司取得的总授信额度约132亿元，截至上一个报告期末，未使用的额度约93亿元。

在负债方面，期内，大发地产总债务为109.6亿元，其中两年到期的有息负债占比32%，3-5年到期的占比12%，5年以上占比12%。优先票据占比约33%，银行开发贷和经营物业贷占比约32%，信托和资管类占比约27%。

管理层表示，大发地产一直以来在持续降杠杆和优化财务结构。截至报告期末，公司净负债率已经由2019年年末的约77.8%下降至约71.7%。

业绩沟通会上，大发地产管理层表示，下半年随着合肥、温州、徐州等地高毛利项目的陆续结转，以及公司销售费用、行政成本、融资成本的进一步下降，公司有信心将净利润水平维持在前一年的平均水平。

坚持高周转近年来业绩增速达50%

不过，近年来规模保持高速增长的大发地产在逆境中仍保持了50%以上的增速。

最近一期财报显示，报告期内，大发地产录得累计合同销售金额约112.08亿元，同比增长约57.6%。其中合约销售额长三角占比86%，合约面积长三角占比77.2%。

按照2019年业绩会上大发地产提出的2020年全年销售目标保持15%以上的增速计算，今年上半年已完成销售目标的46.37%。同时管理层在业绩会上透露，截至报告期末，公司已售未结的销售额在230亿元，其中公司权益占比在50%左右。

此外，今年上半年，在规模稳定增长的同时，大发地产的资产权益现金也在稳固提升。数据显示，截止报告期末，公司总资产达335亿元，较去年底277亿元，增长约21%，总权益从去年底的56亿元增加至72亿元，增长28%。

高速增长的背后，是大发地产坚持高周转策略和深耕长三角战略。从最近一期半年报数据来看，大发地产的可售资源主要位于长三角及中部战略地区，均属于去化表现较好的城市。

2020年，长三角经济复苏效果明显，这为大发地产的高速增长埋下了伏笔，也侧面印证了管理层高明的决策。

大发地产半年报显示，截至2020年6月30日，公司土地储备总规划建筑面积约650万平方米，总货值约910亿元，共计82个项目，分布在30座城市，平均地价约为4890元／平方米，其中长三角占总土储面积比例达78.9%，占总货值比例达84.3%，其次为成渝地区，占总土储面积比例达25%。

截至报告期末，大发地产共计购入16幅新地块，新增规划建筑面积约186万平方米，平均地价为约5974元／平方米，其中一二线城市占比超过90%。

业绩沟通会上，大发地产管理层也表示，公司认为应对外部的不确定性较好的办法是通过不断加强内部管理和运营。因此，大发地产未来将继续坚持“1＋5+x”的深耕策略，坚持高周转的运营投资模型以及严格的以股东资金为中心的现金流管理，通过高效运营和严格的财务管理，以实现公司稳健、可持续发展。

证券日报