合同未约定的情况下,土地承租人是否享有优先购买权|案例观点并不一致

作者：唐青林 李舒 杨巍

单位：北京市安理律师事务所

阅读提示

我国《合同法》规定房屋所有人转让房屋时承租人享有优先购买权，但并未规定土地使用权人转让土地使用权时承租人享有优先购买权，以致司法实践中对此发生争议。部分法院认为，可参照房屋租赁的规定，认定土地使用权承租人享有优先购买权（延伸阅读案例1-案例2）；部分法院认为，在法律法规无明确规定的情形下，不能赋予土地使用权承租人优先购买权（延伸阅读案例3-案例7）。有鉴于此，土地使用权承租人可采取在租赁合同中直接约定出租人转让土地使用权时承租人享有优先购买权的方式，确保其享有优先购买权。

海南省高级人民法院

土地出租合同未约定承租人享有优先购买权的，承租人不享有优先购买权

裁判要旨

我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。

案情简介

一、2000年，国有土地使用权人海口港集团授权港实公司与汇森公司签订土地使用权出租合同，约定：港实公司将60亩土地出租给被告汇森公司，由汇森公司出资将该地块用于建设建材项目；如汇森公司连续二个月欠交土地租金或水电费，合同终止。

二、案涉合同签订后，汇森公司已建成房产约35766.94平方米，经评估房产的现值为29449181元。汇森公司未支付土地租金。

三、2008年，海口港集团以案涉土地使用权出资，与他人合资成立合天公司，土地使用权已过户到合天公司名下。港实公司及海口港集团已将案涉合同的权利义务全部转移给合天公司，并通知了汇森公司。

四、合天公司向海口中院提起诉讼，请求：解除土地使用权出租合同；汇森公司将租赁土地交还合天公司，支付拖欠的租金及利息。合天公司同意收回土地的同时一并接受地上建筑物，并对汇森公司给予补偿。海口中院判决：解除土地使用权出租合同；汇森公司将租赁土地及地上附着物交给合天公司；合天公司补偿汇森公司29449181元；汇森公司支付租金600万元及利息。

五、汇森公司不服海口中院判决，向海南高院上诉称，合天公司与海口港集团侵犯了汇森公司的土地使用权优先购买权，转让土地使用权的行为无效。海南高院判决驳回上诉，维持原判。

败诉原因

本案汇森公司败诉的原因在于：

排名前列，海口港集团系以土地使用权出资入股而非转让土地使用权，并不涉及优先购买权问题。而且我国法律法规等并无土地使用权出租人处置土地使用权时土地使用权承租人享有优先购买权的规定，土地使用权出租合同中亦未约定汇森公司享有优先购买权。因此法院未支持汇森公司关于海口港集团将争议的土地使用权作为出资入股设立合天公司的行为侵犯其优先购买权的主张。

第二，土地使用权出租合同为有效合同，汇森公司未支付租金，已构成违约，应当承担向合天公司支付尚欠的租金及利息的违约责任。

第三，根据土地使用权出租合同约定，汇森公司连续二个月欠交土地租金或水电费，合同即终止。而汇森公司未支付租金，故合天公司可请求解除租赁合同。合同解除后，汇森公司应当向合天公司返还租赁土地。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、鉴于司法实践中对土地使用权承租人是否享有优先购买权存在不同的观点，土地使用权承租人可采取在租赁合同中直接约定出租人转让土地使用权时承租人享有优先购买权的方式，确保享有优先购买权。

二、出租人可将承租人未支付租金的行为约定为租赁合同的解除条件，以督促承租人按约支付租金。

三、根据相关司法解释，房屋出租人在出卖租赁房屋时侵犯了承租人的优先购买权，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但可以请求出租人赔偿损失。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第二百三十条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条  具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

以下为该案在高院审理阶段，判决书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于第三人海口港集团将争议的土地使用权作为出资设立合天公司的行为是否侵犯上诉人汇森公司的优先购买权的问题。海口港集团系以土地使用权出资入股而非转让土地使用权，并不涉及优先购买权问题。同时，本案中，存在于上诉人汇森公司与第三人港实公司之间的法律关系为土地使用权租赁关系。目前，我国法律法规等并无土地使用权出租人处置土地使用权时土地使用权承租人享有优先购买权的规定，双方在相关合同中亦未约定汇森公司享有优先购买权。故上诉人汇森公司关于海口港集团将争议的土地使用权作为出资入股设立合天公司的行为侵犯其优先购买权的上诉理由不能成立。

案件来源

海南汇森实业有限公司与海南合天房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷上诉案，[海南省高级人民法院(2008)琼民一终字第61号]。

延伸阅读

我国《合同法》规定出租人转让房屋时承租人享有优先购买权，但并未规定土地使用权人转让土地使用权时承租人享有优先购买权，以致司法实践中对此发生争议。部分法院认为，可参照房屋租赁的规定，认定土地使用权承租人享有优先购买权（案例1-案例2）；部分法院认为，在法律法规无明确规定的情形下，不能赋予土地使用权承租人优先购买权（案例3-案例7）。

一、认定土地使用权人转让土地使用权时，土地使用权承租人享有优先购买权的案例（案例1-案例2）

案例1：陆奕龙与华永刚土地租赁合同纠纷二审民事判决书[无锡市中级人民法院（2014）锡民终字第0703号]认为，“法律没有明文规定的合同，可以参照分则或者其他法律最相类似的规定。由于房屋所有权及对应的土地使用权不可分割转让，且两者均具备不动产的性质，故土地使用权转让没有法律明文规定的部分可以参照房屋所有权转让所涉法律。较高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了当出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形下，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，承租人对土地使用权的优先购买权也仅系土地租赁合同的权利义务，只能约束合同双方，而不能约束出租人与第三人之间的土地使用权转让行为。”

案例2：德州鸣远农牧有限公司、李玉芳与德州市山水投资有限公司、德州岳泰塑业有限公司借款合同纠纷执行裁定书[德州市中级人民法院（2015）德中执异字第40号]认为，“我院对被执行人德州岳泰塑业有限公司名下上述四宗土地进行查封、评估、拍卖程序都符合相关法律规定，并已送达双方当事人。在被执行人德州岳泰塑业有限公司没有主张被查封土地存在租赁事实且没有备案登记的情况下，法院无法得知上述查封土地已出租。待查封土地启动评估、拍卖程序后，被执行人德州岳泰塑业有限公司告知法院上述查封土地已出租给异议人德州鸣远农牧有限公司，我院依法告知异议人德州鸣远农牧有限公司其享有优先购买权，被执行人德州岳泰塑业有限公司亦有义务在收到法院送达查封土地裁定后告知作为承租人的德州鸣远农牧有限公司法院已对其承租土地进行了查封，保证承租人及时向法院主张其优先购买权。”

二、认定土地使用权人转让土地使用权时，土地使用权承租人不享有优先购买权的案例（案例3-案例7）

案例3：韶关市韶信实业有限公司与韶关市新鸿达城市投资经营有限公司租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广东省高级人民法院（2015）粤高法民二申字第841号]认为，“本案系租赁合同纠纷。本案中，新鸿达公司与韶信公司明确约定《临时用地租赁协议》为不定期租赁协议，新鸿达公司如有需要收回该宗土地时，韶信公司必须无条件将租赁的土地按时按原状无偿归还新鸿达公司，且新鸿达公司对韶信公司不予任何赔偿和补偿，上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条亦明确规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因新鸿达公司按法律规定履行了解除合同的通知义务，故应认定《临时用地租赁协议》已合法解除，韶信公司应按合同约定向新鸿达公司返还涉案土地，其有关《临时用地租赁协议》实为定期合同、新鸿达公司在韶信公司未收回投入成本的情况下解除合同却不予补偿显失公平、新鸿达公司默认韶信公司追加投资及未及时回复租期导致韶信公司承受重大损失以及应赋予土地承租人优先购买权的主张，均缺乏法律依据和合同依据，一、二审判决不予支持，并无不当。至于（2014）韶武法民一初字第1163号案应否中止审理的问题，不属于本案的审查范畴，韶信公司在本案中请求中止另案的审理，缺乏法律依据，亦不应支持。”

案例4：陆忠彬等14人与江苏沿海开发集团有限公司等确认合同无效纠纷、土地租赁合同纠纷一案申诉复查民事裁定书[江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第217号]认为，“因国家的法律和司法解释等，无对国有土地上滩涂围堰池塘使用权承租人有优先受让的规定，故陆忠彬等14人的起诉，无法律依据。陆忠彬等14人申请再审认为‘启东市国土资源局地籍科工作人员的证词’问题及本案应适用‘江苏省人民政府《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》’的理由，因陆忠彬等14人不具有本案的诉讼主体资格，故本院不予支持。一、二审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确。”

案例5：姜俊杰与昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组、云南宇宏饭店有限公司纠纷案[昆明市中级人民法院（2008）昆民一终字第14号]认为，“关于姜俊杰是否就争议土地享有优先购买权的问题。因优先购买权的行使需以明确的法律规定为前提，而《较高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第118条以及《中华人民共和国合同法》第二百三十条所明确规定的均是房屋承租人对租赁房屋的优先购买权，故目前在租赁关系中优先购买权的存在仅限于租赁标的物系房屋的情形。本案姜俊杰以其系争议11.46亩土地的承租人而主张对该地享有优先购买权的请求无相应法律依据，一审判决对此适用法律正确，姜俊杰的上诉理由不充分，本院不予采信。”

案例6：德州鸣远农牧有限公司、德州市鑫华润科技股份有限公司与德州市山水投资有限公司、德州岳泰塑业有限公司借款合同纠纷执行裁定书[德州市中级人民法院（2016）鲁14执异17号]认为，“《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故承租人的优先购买权指的是用于居住的房屋，保障的是承租人最基本的生存权及居住权，并不可以作扩大解释及于土地承租人，故异议人鸣远农牧主张保障其作为土地承租人的优先购买权本院不予支持。”

案例7：广西金桂实业股份有限公司与佛山市南海新中建房地产发展有限公司、（香港）力诚投资有限公司合同纠纷上诉案[广东省佛山市中级人民法院   (2006)佛中法民五终字第573号]认为，“上诉人金桂公司原审起诉认为其是讼争土地承包者，实际是讼争土地租赁人，力诚公司与新中建公司土地转让行为侵害其对讼争土地的优先购买权。我国现有法律未赋予土地承包人或土地租赁人对承包土地或租赁土地享有优先购买权，上诉人金桂公司的诉讼请求是没有法律依据的，原审法院予以驳回的做法正确，本院予以维持。”